【不動産売却】仲介手数料の基礎知識、計算や節約方法と注意点

不動産売却を依頼された不動産会社は、売主と買主を仲介するだけではありません。

現場の調査や相場の分析、売却先探しの販促活動や様々な書類作成の手続きなど不動産売却が滞りなくすすめるするために必要な一連の作業を行います。

また、不動産取引による税金や融資などの金融、建築基準法や都市計画法などの法律に関わるアドバイスもします。

仲介手数料は買主がみつかり引渡しが完了することで発生する成功報酬です。買主を見つけることができなかったときや、買主を見つけたものの契約に至らなかったときには、仲介手数料は発生しません。

例外として、売買契約が成立した後に契約がキャンセルになったとしても仲介手数料の支払い義務が発生するときがあります。売主と買主のどちらかが、故意や過失による債務不履行が発生して物件の引き渡しができなくなったときは仲介手数料の支払い義務が発生するときがあります。

以下の2つの場合は、理由があって解除になるものの契約書に特約をいれることで契約自体が白紙解除になり、仲介手数料の支払い義務は発生しません。

・住宅ローン特約による契約の解除
買主が住宅ローンを組んで購入するも住宅ローンの審査が通らないとき、売買契約自体が白紙解除となる旨の特約が設定されることがあります。ローンの本審査が通らなければ売買契約自体が成立しなくなるため、仲介手数料の支払いは発生しません。ローンの本審査は、売買契約が成立した後にするのが一般的です。そのため、本審査のタイミングで仲介手数料を支払っていることがあります。特約を結んでいれば、不動産会社は仲介手数料を返金することになります。

・買い替え特約による契約の解除
不動産売却した資金を、新たに購入する不動産の資金に充てる方は多いです。自分の物件を売却して代金を回収できれば問題はないのですが、自分の不動産の売却がうまくいかなかったときは、新たな物件の購入資金が準備できなくなります。そのため、売却ができなかったときは、売買契約そのものが不成立となる買い替え特約を設定することがあります。買い替え特約が適用されると、売買契約自体が成立しなくなるため、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はなくなります。

不動産売買のトラブルを防ぐために、宅地建物取引業法で仲介手数料の上限額が決まっています。不動産会社は上限額より高い金額を請求することはできず、上限額よりも高い金額を請求したり受け取ったりすると法令違反となります。上限の金額は、不動産の売買金額によって算出されます。

200万円以下の部分 　　　　　　　　　売買金額×5%(＋消費税)
200万円を超えて400万円以下の部分　 売買金額×4%(＋消費税)
400万円超の部分　　　　　　　　　　売買金額×3%(＋消費税)

仲介手数料の上限額を把握するためには、同じ地域で過去行われた不動産取引の実績を調べる必要があります。過去の不動産取引の実績を調べる方法として、国土交通省が提供している土地総合情報システムや不動産会社が情報を共有するレインズというウェブサイトがあります。

土地総合情報システムは、不動産取引の内容や取引価格のデータベースが掲載されています。誰でも無料でアクセスできますので、自分の不動産と条件が類似している物件を検索して参考にすることができます。ただ、類似比較は経験によりますので、不動産会社に相談される方が売買金額の精度は上がります。

レインズは、不動産会社が利用するデーターベースなので、不動産会社に相談してみてください。

仲介手数料の上限額の計算は、売買金額が大きくなると計算が複雑になります。仲介手数料の上限額を簡単に算出する方法として、速算法という計算方法があります。400万円を超える売買金額のときは、速算法を利用すれば計算が簡単です。

(速算法の計算式)
・売買金額×3％＋６万円(＋消費税)
　
　売買金額が5,000万円のとき、
　5,000万円×3％＋6万円＝156万円(＋消費税)となります。

売買金額に応じた仲介手数料の一覧は以下の通りになります。

売買金額　　　仲介手数料(税抜)
100万円 　　　50,000円
200万円 　　　100,000円
300万円 　　　140,000円
400万円 　　　180,000円
500万円 　　　210,000円
600万円 　　　240,000円
700万円 　　　270,000円
800万円 　　　300,000円
900万円 　　　330,000円
1,000万円　　　360,000円
2,000万円　　　660,000円
3,000万円　　　960,000円
4,000万円　　 1,260,000円
5,000万円　　 1,560,000円
6,000万円　　 1,860,000円
7,000万円　　 2,160,000円
8,000万円　　 2,460,000円
9,000万円　　 2,760,000円

仲介手数料は、消費税の課税対象となっています。個人が自宅を売却したときの売却代金は非課税ですが、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が発生します。

また、家の売却代金は、土地部分は消費税の課税対象になりません。建物部分は、法人での売却では課税対象となりますが、個人での売却では課税対象になりません。

課税対象が複雑ですが、頭の中を整理しておきましょう。

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で決められていますが例外もあります。昨今、空き家が増えていて社会問題になっていますが、空き家の売却を活性化させるためにも例外が認められました。

400万円以下の空き家の売却については、仲介手数料の上限が18万円未満(取引額が400万円未満)であっても、現地調査費用、交通費などを含めた上限18万円まで請求することができます。

ただし、あらかじめ売主に現地調査費用等がかかる旨を告知して合意をいただく必要があります。また、空き家の売却の売主側に限られます。

仲介手数料の上限は法令で決まっていますが、下限は決まっていません。仲介手数料は交渉次第では値引きすることができます。大手の不動産会社は一律で仲介手数料が決まっているので、値引き交渉は難しいです。しかし、小規模な地元密着型の不動産会社であれば、値引き交渉に対応してくれるところがあります。

交渉するタイミングは、媒介契約を交わす前に行う方が良いでしょう。契約を交わした後は、販売戦略をたてて、広告計画を練られているので仲介手数料の減額に応じてもらうことが難しくなります。

あと無理な値引交渉を行わないことも、値引交渉を成功させるでポイントです。不動産会社からすると、不動産の売却活動には時間だけでなく様々な経費が発生します。手数料の値引きを行えば行うほど、提供するサービス全般の質の低下につながるリスクがあります。十分な広告ができずに売却が遅くなったり自分自身にも跳ね返ってきますので注意が必要です。

不動産会社の中には、キャンペーンで仲介手数料を値引きしている会社があります。昨今、競争が激しくなっていて、顧客獲得のために様々な企業努力をしている会社が増えてきています。春先の引越しシーズンであれば、顧客獲得のためにキャンペーンを打ち出す会社もあります。キャンペーンを活用して、仲介手数料が少しでも安くなるようにしましょう。

不動産会社によっては自社で買取りをします。不動産会社が買主となり、買い取った物件をリフォームすることで再販します。不動産会社が買主になれば、仲介業務は発生しないので仲介手数料が発生しません。仲介手数料を節約したいのであれば、不動産会社に買取できないか確認すると良いでしょう。

ただし、買取は仲介手数料を節約できたとしても、売買金額は仲介での売買と比べて安くなります。以下に仲介と買取の違いを説明します。

買取を選ぶ方は、仲介手数料の有無や売買金額の高い低いよりも、早く売却したい、売却しにくい不動産を所有されている方が多いです。

(仲介)
・仲介手数料が発生する売買金額が相場価格になりやすい
・売却に時間がかかる

(買取)
・仲介手数料が発生しない
・売買金額が相場より低くなりやすい
・短期に売却できる

仲介手数料を節約する方法として、様々な自治体が運営している空き家バンクを利用する方法があります。空き家バンクとは、空き家の所有者と探している人をマッチングするサービスです。

地方では格安の空き家がたくさんあり、空き家バンクが、これらの空き家と借主や買主をつなぐ役割を果たしています。家を売却したい方がこの空き家バンクを利用すれば、仲介手数料を支払うことなく物件を売却することができます。

ただし、過疎化のすすんだ地域で運営していることが多く、どこの自治体でもやっているわけではないので、確認が必要です。

不動産会社を通さず知人に不動産を売却することもできます。もちろん、仲介手数料を支払う必要はありません。元々の知人であれば、人柄も分かりますので、安心して売却ができます。

しかし、不動産会社を通さず売却するとき、本来不動産会社が作成する様々な書類の作成や手続きを自分で行う必要があります。煩雑な事務手続きが発生したり、不動産取引はもめることが多いので近しい人だけに問題がおこると厄介なので、余程経験がある方以外は不動産会社に相談された方が良いです。

仲介手数料以外に引渡しまでにかかる費用は以下の通りです。

・登記費用：5,000円〜3万円ほど(司法書士への手数料含む)
・印紙税：売買金額によって異なる
1,000万円超〜5,000万円未満のとき、本則税率2万円
　 ※2024年3月末までの軽減措置の対象となる契約なら1万円
・引越し費用：5〜20万円
・ハウスクリーニング：5〜15万円
・住宅ローン手数料：一括返済、新たな不動産のローン設定の手数料等

無事に不動産を売却した後も安心してはいられません。税金について考える必要があります。税金は不動産売却して得られた利益に対して課せられるので不動産売却しても利益が発生しなければ、税金を支払う必要がありません。

所有している不動産を売却して得た利益を譲渡所得といい、所得税や住民税が課せられます。不動産の所有期間が5年を超えるものは、長期譲渡所得、不動産の所有期間が5年以下のものは、短期譲渡所得といった区分になります。

不動産に対する譲渡取得税の税率は、所有する期間によって変わります。短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下の通りです。

・短期譲渡所得 　所得税：30.63 %　 住民税：9 %
・長期譲渡所得 　所得税：15.315 %　住民税：5 %

2013年から2037年までは、所得税に復興特別所得税が課されます。復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源の確保のために規定されたものであり、基準所得税額の2.1％となっています。上の所得税率は、復興特別所得税の税率を加算しています。譲渡所得に対する税額を算出してみましょう。計算式は、以下の通りです。

・課税譲渡所得＝収入金額(売却額)－取得費用－譲渡費用
・税額＝課税譲渡所得×税率

上記の計算式から分かる通り、取得費用や譲渡費用を多く計上するほど譲渡所得の金額が下がり、節税することができます。

譲渡費用とは、建物を譲渡(売却)するためにかかった費用です。不動産会社に支払う仲介手数料の他に登記費用、印紙税、解体費用などがあります。

取得費用とは、売却した建物の購入代金や仲介手数料などがあげられます。

建物の取得費は、購入代金または建築代金の合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

取得費用を算出する方法として、実額法と概算法があります。実額法は、土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引く計算方法です。

概算法は、譲渡収入金額の5％で計算する方法です。取得費用を算出するときには、実額法と概算法のうちいずれか大きい方の金額を取得費用とします。

また、マイホームの売却では、3,000万円の特別控除という制度があります3,000万円の特別控除とは、不動産を売却した際に得られる利益(譲渡所得)に対し、3,000万円までは課税対象から除外する制度です。3,000万円の特別控除を利用すると、譲渡所得の計算式は以下の通りになります。実務として、3,000万円の特別控除を利用して、税金がかからなくなるケースが多いです。

・譲渡所得＝収入金額(売却額)－取得費用－譲渡費用－3,000万円