【不動産売却】不動産売買のつなぎ融資とは？メリット・デメリットや手続きと流れ

不動産売買のつなぎ融資とは？

不動産を買替えるときは、まとまった資金が必要です。手元に現金があれば問題はないのですが、不動産を売却して得た資金を新たな不動産の購入資金に充てる人がほとんどです。

新たに物件を購入するとき、購入物件の支払いが売却物件の代金受け取りよりも先に訪れると手元に資金がなければ新たな物件の購入代金を支払うことができないので、一時的な資金不足を補うためにつなぎ融資が必要です。

また一般的に戸建の購入では、土地購入代金や着工金など住居が完成する前にまとまった資金が必要になります。そのとき、住宅ローンを利用したいのですが、住宅ローンは家が完成した後でないと融資されないので、このときも、つなぎ融資を使います。

買替えは2種類

買替えには、売り先行と買い先行の2種類があります。

それぞれ今住んでいる家の売却時期と新たに購入する家の購入時期が違います。お金が必要となる時期がそれぞれ違うので、買替えを考えているのであれば両者の違いを正しく理解しておく必要があります。

売り先行と買い先行それぞれの契約や資金の流れを理解しておけば、安心して手続きをすすめることができます。

売り先行

売り先行とは、今住んでいる家を売却した後に、売却代金を元手に新たな家を購入することです。

売り先行は、先に資金が入ることから、買い先行に比べてお金の負担が少ないことが特徴です。住居の買替えでは、売り先行を選択する人が多いです。それでも、売り先行で買替えをしようとしても買いたい物件が先に見つかってしまったり、売却がなかなかすすまなかったりと問題がでてきます。

売り先行を予定していても、実際には買い先行になるケースもでてきます。そこは状況に応じて見極める必要があります。メリットとデメリットについてもまとめておきます。

(メリット)
・時間をかけて売却ができる
・購入前に資金ができるので経済的不安が少ない

(デメリット)
・居住している状態で売り出すので買い手がつきにくい
・計画通りにいかないときがある

買い先行

買い先行とは、新たな家を購入した後に、今住んでいる家を売却することです。物件を購入すると支払いが必要で、買い先行のときには先に資金を準備する必要があります。資金の準備ができないときは、つなぎ融資を使うことになります。メリットとデメリットについてもまとめておきます。

(メリット)
・退去して売り出すので買い手がつきやすい
・時間の制約なく購入物件を探せる

(デメリット)
・売却が決まっていないので資金計画が立てづらい
・購入金額や売却金額によっては二重ローンになる

つなぎ融資の特徴

つなぎ融資は、どういった特徴があるのか返済方法や融資期間、金利など具体的な特徴について解説していきます。

一括返済

つなぎ融資の返済方法は一括返済です。返済期日になったら元金を一括返済する必要があるので、借主としては負担がかかる融資方法です。

ただし、つなぎ融資には利息部分のみ毎月返済し、金利部分を一括返済するタイプと、利息と元金を合わせて一括で返済するタイプがあります。利息の金額だけでも大きくなる可能性があるので、つなぎ融資を使うときは、どちらのタイプにするのか慎重に選びましょう。

融資期間は1年以内

住宅ローンなどの長期融資とは違い、つなぎ融資は短期融資になります。

つなぎ融資の融資期間は、通常6ヶ月～1年以内で設定されていて、期間内に返済できなかったときには、遅延損害金が発生します。一般的に遅延損害金の金利は年14.0％前後の高い利息を設定しているので、期限内の返済には注意をしましょう。

金利は高め

一般的な住宅ローンと比較して、つなぎ融資の金利は高めに設定されています。

大手メガバンクでは、借入期間にもよりますがおおよそ0.5%〜1%台で設定されています。しかし、つなぎ融資の多くの金利は2～5%で設定されていて、一般的な住宅ローンの金利よりも高くなっています。

無担保

住宅ローンは、何らかの担保が必要になります。しかし、つなぎ融資は基本的に無担保で融資を受けることができます。

そもそも所有している物件は売却するので、買替えで住居を購入するときは売却予定の物件を担保に入れることができません。そのため買替えのときは金融機関から担保を求められずに、その分、金利が高くなっています。

つなぎ融資のメリット・デメリット

不動産売買のつなぎ融資は、メリットだけでなくデメリットもあります。つなぎ融資の利用を考えるときは、メリットとデメリットの両方を理解したうえで考えましょう。

(メリット)
・気に入った物件をすぐに購入できる
・売却する不動産の内覧ができるので販売がしやすい
・引越の費用と手間を最小限にできる
・自分のペースで売却活動ができる

(デメリット)
・期限までに売却しないと遅延損害金がかかる
・住宅ローンよりも金利・手数料が高い
・つなぎ融資ができる銀行が限られている

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資は、購入資金の不安が少なく、気に入った物件をすぐに購入できることがメリットです。人気の物件を他人に購入される前に確保できるので、慌てずに新居を決めれます。

つなぎ融資を使わないときは、不動産を売却してから新居を探すことになるので、仮の住居を探したり引越の手続きをしなければなりません。しかし、買い先行にすることで先に物件を購入して、仮の住居を探す手間や引越費用をおさえることができます。

さらに、売却予定の不動産について、引越し後の内覧ができるので落ち着いて買主が探せることもメリットです。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資は、期限までに自宅を売却しないと遅延損害金がかかることがデメリットです。つなぎ融資は、基本的に融資期間が定められていて、期間を過ぎて売却できないと抵当権が実行されます。抵当権が実行されると競売にかかり安く売却されるので、売主は損をしてしまいます。

また、つなぎ融資はすべての金融機関で取り扱っているわけではないので、住宅ローンよりも選択肢が狭く比較して検討することが難しいです。

さらに、つなぎ融資を使うときは、金利や保険金、事務手数料、印紙税など、数千円〜数十万円の費用がかかります。費用の負担も増えますので注意しておきましょう。

つなぎ融資に必要な費用

つなぎ融資を使うときは、色々な費用がかかります。ここでは代表的な費用を3つ解説していきます。

印紙代

つなぎ融資を使うときは、金融機関との契約書に貼付する印紙代が必要になります。印紙代は借入金額によって違います。借入金額ごとの印紙代は以下の通りです。

1万円以上　10万円以下　　　　　　200円
10万円超　50万円以下　　　　　　400円
50万円超　100万円以下　　　　　1,000円
100万円超　500万円以下　　　　2,000円
500万円超　1,000万円以下　　　10,000円
1,000万円超　5,000万円以下　　20,000円
5,000万円超　1億円以下　　　　60,000円

事務手数料

つなぎ融資を使うときは、融資を依頼する金融機関に事務手数料を支払う必要があります。事務手数料は金融機関によって違いますが、借入額に応じてかわる定率と、借入額に左右されない定額があります。一般的には5〜10万円の事務手数料がかかります。

住宅融資保険料

住宅融資保険料とは、債務不履行になったときに備えるための保険料です。融資金額と融資期間によって月々の保険料がかわってきます。住宅融資保険料の目安は次の通りです。

融資金額1,000万円で融資期間6ヶ月以下　　 2～6万円前後
融資金額1,000万円で融資期間1年以下　　　6～12万円前後

※金融機関が住宅融資保険料を負担したり、フラット35を利用するときには住宅融資保険が金利に上乗せされていることもあります。

団体信用生命保険料

住宅ローンの契約者が返済中に亡くなったり、高度障害状態になったときに、ローンの残額を肩代わりする団体信用生命保険は、つなぎ融資では原則利用されていません。

しかし、金融機関によっては団体信用生命保険に加入することが融資条件になっていたり、金融機関が保険料を負担することもあります。保険料の目安は3万円～6万円程度です。

つなぎ融資の流れ

左から、STEP1、STEP2、STEP3という文字が書かれていて、右には電卓がある。

どのようにしてつなぎ融資を使うのか、利用できる金融機関、完済までの流れ、必要な書類を解説していきます。

利用できる金融機関

つなぎ融資を使うのであれば、新居の住宅ローンを組む金融機関でつなぎ融資を申請することが一般的です。金融機関の中には、不動産会社や工務店などの紹介で使うことができるところもあるので、不動産会社や工務店に相談しても良いでしょう。

ただし、ネット銀行の中には、つなぎ融資ができない金融機関もあるので注意しましょう。ホームページに記載がなければ、直接確認することをおすすめします。

完済までの流れ

つなぎ融資は、土地の購入費用や着工金、中間金に充てます。つなぎ融資は、住宅ローンの融資が始まる前までの補完の融資なので、住宅ローンの融資が始まると、つなぎ融資の支払いは完了します。

①ハウスメーカーや工務店と請負契約を結び、住宅ローンやつなぎ融資の申し込みをする
②住宅ローンやつなぎ融資の承認後、土地の売買契約を結び、融資実行後に支払いをする
③つなぎ融資を使って、着工金や中間金の支払いをする
④竣工・引渡し・登記手続きをする
⑤住宅ローンの審査、住宅ローンの融資をうける
⑥建築残金の支払いをする
⑦つなぎ融資を完済する

必要書類

物件に関する書類は同じですが、申込人の証明書や、収入関係の書類が個人と法人で違います。金融機関によって違うので確認しておきましょう。

(個人)
・不動産の登記事項証明書
・公図
・地積測量図
・建物図面
・物件案内図(住宅地図)
・不動産売買関係書類(売買契約書、媒介契約書)
・住民票の写し(世帯全員)
・写真付公的証明書
・源泉徴収票
・直近の確定申告書類

(法人)
・不動産の登記事項証明書
・公図
・地積測量図
・建物図面
・物件案内図(住宅地図)
・不動産売買関係書類(売買契約書、媒介契約書)
・法人の登記事項証明書
・代表者の住民票の写し
・代表者の写真付公的証明書
・決算書

つなぎ融資を使わないケース

ここまでは、つなぎ融資を使ったときの流れなどについて解説してきました。つなぎ融資を使わないで買替えをするときの手続きの流れを見ていきます。

今住んでいる家を早めに売却開始

今住んでいる家の売却が決まれば、つなぎ融資を使う必要がないので、住替えすることを決めたら、今住んでいる家の売却をできるだけ早めに開始しましょう。一般的に不動産の売却を決めてから決済までには、3～6ヶ月ほどがかかります。

買主が見つからないときは、それ以上かかるので売却手続きはできるだけ早く始めることが大切です。

不動産売却の最低売却価格を決める

あまりに高い価格設定をすると、なかなか買主が見つからず売却が遅くなるので注意しましょう。

売却を早めるには、不動産の最低売却価格を定めることが大切です。その金額以上の購入希望者が出たらすぐに売却すると決めておくと、買主が現れても悩むことなく売却することができます。最低売却価格を決めるときは、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

まとめ

不動産の売却は、思い通りにすすまないものです。特に資金繰りについて上手くいかず商談が滞ることが多いです。つなぎ融資を使うことで、資金繰りの問題を解決して、スムーズな手続きをすすめることができるでしょう。いずれ不動産の買替えを検討する人は、本記事を参考につなぎ融資についての見識を深めてください。

「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、ファイナンシャルプランナーが在籍していますので、ローンや税金についても、お気軽にお問合せください。

【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社　代表取締役　吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。

【保有資格】宅地建物取引士　ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士　空き家活用士　競売不動産取扱主任者　カラーコーディネーター

✉ お問合せはコチラ ✉