【不動産売却】土地と建物の按分の方法、問題点と注意すべき点

土地と建物の按分は、土地と建物の価格が一体となっている不動産をそれぞれ土地と建物の内訳を決めることです。

不動産会社の販売広告には、不動産の価格が書かれていますが、土地と建物の合計額だけで内訳が書かれていません。しかし、売買契約を結ぶときは、税務を鑑みて売買契約書に土地と建物の内訳を書くことが多いです。

按分の方法には決まりがありません。土地と建物の比率によっては、売主か買主のどちらか一方が不利益を被る可能性があります。売主にとって有利な条件で按分するためにも、按分や税金の仕組みを把握することが大切です。

土地と建物を按分する理由は、消費税や減価償却費を計算するためです。

消費税の計算では土地は非課税です。不動産取引にかかる消費税を計算するためには、按分によって建物価格を計算する必要があります。

減価償却とは、高額な資産を取得したとき、一定期間に分けて少しずつ資産価値を低下させることです。減価償却するときに用いる勘定科目を減価償却費といいます。土地は経年劣化によって価値が下がらないため、減価償却は建物だけになります。減価償却費を計算するためには、建物の価格を計算する必要があります。

土地と建物のを按分する方法を解説していきます。

売主が消費税の課税事業者のとき、土地の比率が高い方が消費税の計算をする上で有利です。ただし、按分による土地と建物の比率が土地の方に比率が偏りすぎていると、買主に納得してもらえなかったり、税務署から指摘を受ける可能性があります。

土地と建物を按分する方法は、下の通り4つあります。複数の方法を検討して、一番良い方法を選びましょう。

土地と建物を按分するとき、売主と買主が消費税の課税事業者、マイホーム以外の収益物件などを取引するときに売主と買主で問題となりやすいことがあります。

消費税の課税事業者には消費税を納税する義務がありますが、土地と建物の比率によって売主と買主の納税額が変わってきます。消費税の計算では、売主は土地の比率が高い方が有利で、買主は建物の比率が高い方が有利になります。

消費税とは、事業者が販売する商品やサービスに対して消費者が負担する税金です。個人がマイホームを売却する取引では、消費税がかかりません。売主が事業者であっても免税事業者であれば、土地と建物の比率が問題になることはありません。免税事業者は、一定期間の課税売上高が1000万円以下の法人や個人事業主のことです。

土地と建物の比率で問題になりやすいのは、売主と買主の立場の違いによって意見が違ってくるからです。売主としては土地の比率が高いと手取り額が増えますし、買主としては建物の比率が高いと消費税の納税負担が軽くなります。その仕組みについて、売主と買主それぞれの立場でみていきましょう。

土地と建物を按分するときに比率を決めるのは慎重にすすめましょう。消費税の課税事業者との取引で極端な比率にすると、売主か買主のどちらか一方が不利益を被ったり、税務署から指摘を受けたりすることがあります。

また、売主が消費税の課税事業者であるとき、売却期間に余裕を持たせることも大切です。消費税の課税事業者が土地を売却したとき、一時的に消費税の納税負担が増えてしまうことがあります。

極端な負担増加を回避するために、消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書を税務署に提出する方法もあります。この申請には時間がかかりますので、早めに売却をすすめる必要があります。

土地と建物を按分するとき、売主としては土地の比率が高いと消費税の計算する上で有利です。買主としては建物の割合が高い方が有利です。売主と買主が消費税の課税事業者のときは、土地と建物の比率を巡ってトラブルが生じることがあります。お互いが納得できるよう話し合い、合理的な方法で比率を決めましょう。また、極端な比率を定めると税務署から指摘を受ける可能性もあるので注意が必要です。

「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、法人、個人と様々な方と取引をしています。売却に合わせたご提案をさせていただきますので、お気軽にお問合せください。


【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社　代表取締役　吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。

【保有資格】宅地建物取引士　ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士　空き家活用士　競売不動産取扱主任者　カラーコーディネーター