【不動産売却】抵当権とは？抹消するときの流れと注意点、必要なケース

抵当権抹消は、借り入れしている金融機関から抵当権設定されている登記を抹消することです。

抵当権の抹消をする理由としては、不動産の所有権を移転するときなどに抵当権が設定されていると担保されている不動産を強制売却されてしまう可能性があるからです。

まずは現在の登記情報を確認します。

登記事項証明書を持っていて変更をしていなければそのままでも良いですが、登記情報がよくわからないようであれば登記情報を確認することをおすすめします。

以前は法務局で登記簿を保管していて確認をしていましたが、今はデータ化されてオンラインで登記情報を取り寄せることができます。

もし今の内容と違うようであれば、変更も併せて申請する必要があります。

氏名は結婚や養子縁組で変わります。また引越しによって住所がかわることもあります。特に引越し回数が複数回あって他の自治体にまたがるときは準備する書類が変わってくるので注意しましょう。

抵当権を抹消するときには金融機関より必要書類を受け取らなければなりません。必要書類についてみていきましょう。

〇抵当権解除証書
解除証書、放棄証書、弁済証書と呼ばれる書類で、主に原因を証明した書類です。金融機関によっては解除証書を発行せず、抵当権設定契約証書に解除することを示したスタンプが押印されていることもあります。

〇金融機関の委任状
住宅ローンをくんだ金融機関が抵当権抹消に関する登記を申請者に委任したことを示すための書類です。一般的に登記申請は金融機関と所有者の両者でおこないますが、抵当権抹消登記は所有者が手続きをします。そのため、金融機関が抵当権の抹消を所有者に委任していることを証明する必要があり発行されます。

〇登記済権利証、登記識別情報通知書
抵当権の権利者であることを証明する大切な書類です。所有者が不動産を売却して新たな買主に変更するときや住宅ローンの借り換えをするときに必要となります。以前は抵当権設定契約書に「登記済」と朱色のスタンプが押印されていましたが、近年では登記識別情報通知が発行されています。

〇登記事項証明書
不動産の登記事項が示された書類です。法務局で取得可能ですが、最近ではオンラインで取得することもできます。取得するときに、土地では地番、建物では家屋番号が必要です。地番は住所地と同じでないこともあるので注意しましょう。

登記申請書のひな形は法務局での所得や法務局のホームページからダウンロードすることもできます。

登記申請書は、管轄する法務局によって記入方法が違います。記入した内容に違いがあったときには、やり直しさせられるので、事前に相談してポイントを確認しておきましょう。

必要書類が準備できて、抵当権の抹消申請書の記入ができたら法務局へ提出します。

郵送での申請も可能ですが、申請書の不備があれば、その場で対応可能なので窓口で直接提出することをおすすめします。

提出する法務局は、抵当権の抹消予定の不動産のある住所を管轄している法務局になるので、申請者の住所地を管轄する法務局ではないことに注意しましょう。

抵当権設定登記済証もしくは登記識別情報通知書は再発行できない書類なので、書類の紛失には注意しましょう。書類を紛失したときには、事前通知制度や資格者代理人による本人確認情報を利用する必要があります。

事前通知制度は、登記済証がない登記申請時に法務局から送られてくる本人限定受取郵便を受取り、返信または法務局に持参することで登記申請を完了できる制度です。

資格者代理人による本人確認情報は、司法書士などに本人確認情報を作成してもらい、登記済書の代わりにする方法です。

これらの方法で手続きするときは、通常の申請より2週間～1ヵ月程時間がかかってしまいます。売買と同時に抵当権抹消するときなどは、決済日に抵当権抹消書類がそろっている必要があるので金融機関や不動産会社に相談して早めに手続きするようにしましょう。

また紛失以外でも、申請に必要な書類には有効期限があります。代表者事項証明書の有効期限は発行日より3ヵ月以内です。銀行から取得した書類も、手続きをせずに放置をすると期限を過ぎてしまい。再請求することで費用と時間を無駄にしてしまいます。速やかに登記手続きをしましょう。

抵当権だけに限らず所有権など登記情報と今の内容を違うことはよくあることです。

今の内容と違うときには不動産の売買や相続手続きができないので変更する必要があります。一般的には所有権の移転のときなどと一緒に登記変更の申請をする方が費用と時間の無駄を省けるのでおすすめです。

登記名義人が亡くなっているときは、住宅ローンの返済状況を確認しましょう。

住宅ローンの完済後に抵当権を抹消しないまま亡くなっているときは、相続登記と一緒に抵当権の抹消登記をする必要があります。

住宅ローンを完済していないときは、債務を引き継ぐ相続人を決定して、債権者いわゆる金融機関に了解を得たうえで債務者の変更登記をします。

また相続登記は令和6年4月1日から義務化されました。相続人は不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。令和6年4月1日以前に相続した不動産についても、相続登記しなければなりません。このときは取得したことを知った日から3年以内か令和6年4月1日から3年以内に登記する必要があります。

抵当権を抹消するときに見落としがちなのが、金融機関に承諾を得ることです。

住宅ローンの取り扱いの多い都市銀行、地方銀行などは承諾を得るのも問題ないですが、外国銀行などでは本国の承諾を得るのに時間がかかることもあります。

抵当権の抹消をするときは、不動産の売買や相続手続きなど時間の制約が多いことが多いので、早めに抵当権の抹消準備にとりかかりましょう。

不動産を売却するということは、売却代金を受領して、不動産を引渡しをして、所有権を移転することです。不動産を移転するときには所有権は、もちろん他の権利もきれいに精算しておく必要があります。

そのために抵当権の抹消も必要になのですが、手持ち資金か売却代金で住宅ローンを完済するかで流れがかわってきます。

手持ち資金で住宅ローンを完済できるときには事前に金融機関に相談をして抵当権の抹消をしますが、売却代金で住宅ローンを完済するときには不動産売却の決済のときに売却代金の受領、不動産の引渡し、抵当権の抹消、所有権の移転を同じタイミングで行います。

抵当権の抹消は自身ですることできますが、抵当権の抹消ができなければ当日の不動産売買の決済ができなくなるので、司法書士に依頼することをおすすめします。

相続税の申告や納付は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内にする必要があります。抵当権などの登記情報が違っていると相続手続きができないので早めに申請するようにしましょう。

ちなみに、相続する不動産には現金や有価証券など他の相続財産と同じで相続税がかかります。抵当権が設定されている不動産は消極財産になりますが、抵当権を設定している不動産を相続したときにも相続税はかかります。

相続税は相続人全員で返済の義務を負うことが法律で定められていますが、金融機関と話し合って不動産を相続した人だけに返済義務を変更することができます。

抵当権設定されている不動産を相続したとき、住宅ローンの残債分を完済して抵当権の抹消手続きをする必要があります。しかし、相続することで負債が多くなり、マイナスになってしまうときには相続放棄をすることもできます。

相続放棄をするためには、相続することを知った日から3カ月以内に手続きをする必要があるので注意しましょう。ただし、一度相続放棄をすると原則として取り消しはできなくなることも覚えておきましょう。