【不動産売却】相続の基礎知識と手続きの流れ、相続不動産の遺産分割協議のすすめ方

被相続人が亡くなったら、まずはじめに死後7日以内に死亡診断書と死亡届を役所に提出します。

葬儀以外にも、世帯主の変更、金融機関への連絡、公共料金の解約・名義変更などの手続きをしながら、相続の手続きや話し合いもしなければいけません。

相続の手続きでは、遺言書の確認、法定相続人の調査確定、相続財産の調査確定をしていきます。すべての相続人が納得する相続は難しく親族間のトラブルも起こるので、慎重にすすめていきましょう。


・遺言書の確認
被相続人の遺言書の有無によって手続きが変わるので、遺言書があるか確認をしましょう。

事前に遺言の有無を被相続人に確認しておけば良いのですが、現実的にはそうはいきません。だいたい遺言書は机の引き出しやタンスや金庫に保管していることが多いです。

公正証書遺言を作成しているときは、公証役場にある公正証書遺言検索システムで探すことができます。

遺言が見つかったときは、遺言書の偽造や複製を防ぐために家庭裁判所で検認の手続きをする必要があるので、勝手に開封してはいけません。


・法定相続人の調査・確定
遺言書が見つかったときは、内容に沿って相続の手続きをすすめます。

遺言書がなかったときは、相続人を調べるために被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取得して親族関係となる人をすべて調べて、相続人を確定させます。

法務局で亡くなった方の戸籍や相続人の住民票などを提出して相続情報一覧図にして証明してもらう制度も利用できます。

被相続人の配偶者は常に法定相続人となり、被相続人の子供、被相続人の父母、被相続人の兄弟姉妹と順位が決められています。


・相続財産の調査・確定
法定相続人が確定すると相続財産を調べます。

相続財産は不動産以外の財産もすべて計算する必要があります。プラスの財産だけでなく、借金などマイナスの財産も含めます。プラスの財産からマイナスの財産と葬儀費用を差し引いた金額に対して相続税がかかります。

相続の手続きには多くの書類が必要となります。書類の準備には郵送でのやりとりで時間がかかるので、早目に準備をはじめましょう。必要な書類は以下になります。

・相続人全員の戸籍謄本（被相続人が亡くなった日付以降のもの）
・相続人全員の印鑑証明書
・被相続人の戸籍謄本（出生時から死亡時まで）
・被相続人の住民票の除票（本籍記載のあるもの）
・遺言書もしくは遺産分割協議書
・対象不動産の登記事項証明書
・不動産を相続する人の住民票
・固定資産評価証明書
・相続人全員分の住民票の写し

法定相続人と相続財産が確定したら、遺産分割協議にすすみます。

遺産分割協議とは、相続人同士で遺産をどのようにわけるかを決める話し合いです。遺産分割協議は、遺産分割協議書に相続人全員の署名捺印があればよく、必ず会って決める必要はありません。

協議が終わり、分割内容が確定したら遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書は規定の書式やルールはありませんが、不動産は登記簿謄本に記載されている通りに記載しないといけません。また、すべての相続人が署名捺印する必要があります。

遺産分割協議の注意点としては、遺産分割協議は裁判外での話し合いで法的な制限がないため、協議内容に強制力がないことです。話し合いがまとまらないときは、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てる必要があります。

遺産分割協議がまとまると相続不動産の相続登記をします。不動産を相続したとき、被相続人から相続人に名義変更をしないといけません。

相続登記にかかる費用は、登記事項証明書や住民票など必要書類の取得費用として1,000～10,000円程度と、司法書士に依頼するときは司法書士報酬が10万円程度かかります。必要書類や不動産の数により金額がかわるので、詳しくは見積りをとりましょう。相続登記の申請の流れは以下になります。


①　相続する不動産の登記事項証明書を取得
②　遺産分割協議書の作成
③　相続登記申請書の作成
④　相続登記申請

最後に相続の発生から10カ月以内に相続税の申請、納付をします。

申告期限が過ぎたり、納税額が不足したりすると、延滞税や加算税がかかることがあります。相続税には基礎控除額があり、基礎控除額を差し引いて残った金額に対して相続税がかかります。遺産総額が基礎控除額よりも少なければ申告する必要はありません。

土地の相続税評価額は、路線価方式か倍率方式で評価します。

土地には路線価が決まっています。路線価が決まっている地域は路線価方式で計算して、路線価が決められていない地域は倍率方式で計算します。一般的に売却価格よりも評価額は低い額になっているので、価値以上の課税をされることはありません。

建物の相続税評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税評価額を使用します。

不動産の評価額を調べた後は、遺産総額に対する相続税を計算します。

相続財産は不動産だけでなく、すべての財産になるので注意しましょう。不動産の他には預貯金や有価証券などプラスの財産があり、総額が基礎控除額を越えるときは相続税がかかります。

逆にマイナスになるときは、相続税がかからず申請は必要ありません。相続税がかかるかどうかは基礎控除額を計算すればわかります。

平成27年の相続税改正により、基礎控除額が3,000万円＋相続人の数×600万円に減額されているので注意しましょう。

遺産総額が基礎控除額を超えたとしても、相続税に対する控除や評価額減額の特例で相続税を引き下げることができます。


・配偶者控除
配偶者は、最大1億6,000万円、もしくは法定相続分の多い金額まで相続税がかかりません。配偶者は相続税の負担が大きくならないように配慮されています。

ここで注意するべきことは、相続税を少なくするために配偶者控除をできるだけ多く利用すると、配偶者に多くの財産を相続することになることです。配偶者が亡くなったときの二次相続では、子供の相続税が増えてしまうので、二次相続対策も見据えて利用しましょう。


・小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していた土地や貸付事業をしていた土地に対して、80％または50％まで評価額を減額する特例です。

こちらの特例を利用することで大きく相続税がかわってきます。一定の条件があるので、相続に強い不動産会社に相談をしましょう。

小規模宅地等の特例については、下記のリンクの記事で詳しく解説しているので、ご覧ください。

不動産相続のときにかかる他の税金として相続登記の登録免許税があります。

登録免許税は、固定資産税評価額×0.4％になります。

固定資産税評価額とは、登録免許税や固定資産税などの税金算定の基準となる価格で、実際の取引価格とは違います。毎年、市町村が決めており、公示価格の70%を目処に計算されています。

不動産を売却するとき、相続登記をしないと決済することができません。

相続登記は手続きしなければいけない期限の決まりがないので、被相続人が亡くなってからも被相続人の名義のままにしてしまうことがあり社会問題となっています。

相続登記による名義変更をしないことは売却ができない他にも以下のデメリットやリスクがあるので、費用はかかりますが相続登記をしましょう。リスクとしては、以下のものがあります。

・売却などの処分が自由にできない
・他の相続人が、自分の持分だけを勝手に登記して売却する
・不測の事故が起きても不動産賠償が受けられない
・将来的に相続人が増える可能性がある
　→相続人が亡くなると、相続人の配偶者や子供が相続の権利を引き継ぐ

相続不動産でも、売却して得た利益は課税対象となり、確定申告が必要です。

譲渡所得の申告には、譲渡した不動産の取得費や減価償却費が必要です。減価償却費を算出するには取得時期がわからないといけません。相続不動産は被相続人から引き継ぐため、取得時期が古くわからないことがほとんどです。取得費や減価償却費の計算をするためにも、相続不動産を購入した当時の売買契約書を探しておきましょう。

売買契約書がなく取得費がわからないときは、売却したときの譲渡金額がの5％相当額を取得費とみなします。ただ、取得費を5％とすると譲渡所得税が高額になるので注意が必要です。

取得費については、下記のリンクの記事で詳しく解説しているので、ご覧ください。

相続税の申告と納税は、被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内にする必要があります。

売却をしたくても期限が来れば相続税の納税をしなければいけません。さらに相続不動産を売却して譲渡益が発生したときは、譲渡所得税も納めなければいけません。

この場合は相続税と譲渡所得税の二重課税になるので、相続税申告期限の翌日から3年以内に相続不動産を売却したときは、相続税の一定額を取得費に加算できる相続税の取得費加算の特例が認められています。取得費に相続税の一部を加算することによって、譲渡益を抑えることができ、譲渡所得税の軽減につながります。

不動産を相続するときの注意点を種類ごとにまとめました。土地、戸建、マンションに大別しているので見ていきましょう。

・土地を相続するとき
建物がないので土地の相続はわかりやすいですが、土地を分割して相続するときは注意が必要です。相続時には平等に分割したつもりでも、土地の価格は変動するため、値上がりしたときに不満を感じる相続人が現れる可能性もあります。分割協議のときは、将来の価格変動についても触れながら話し合いをしましょう。

・戸建を相続するとき
戸建を相続したものの、元々自身の住宅を所有しているときは、空き家になってしまいます。そのときは特定空き家に指定されることがあります。特定空き家に指定されてしまうと小規模住宅用地特例の対象外となってしまい、固定資産税が高くなってしまいます。固定資産税は毎年支払いが必要なので空き家のままにするなら、売却を検討すると良いでしょう。

・マンションを相続するとき
マンションを相続して住む予定がないときは、賃貸に出して家賃収入を得ることができます。ただ、築年数が古いと賃借人をみつけにくくなるので、リフォームをして賃貸にするか、賃貸経営をしないのであれば売却することも考えられます。不動産会社に相談しながら、相続したマンションの活用方法を検討しましょう。