【不動産売却】成年後見人の基礎知識、不動産売却の方法や手続きと流れ

成年後見制度は、認知症や精神的な障害、知的障害などによって十分な判断能力が低下した人をサポートして支援するための制度です。判断能力が低下した人は、家庭裁判所の監督のもと、成年後見人から支援を受けることができます。支援の内容は2つにわかれます。

・財産管理：本人に代わって本人名義の預貯金や不動産の管理をして詐欺などから本人を守る支援
・身上監護：介護契約や施設への入所手続きなど生活を支援する支援

成年後見制度は、任意後見制度と法定後見制度の2種類があります。法定後見制度は、さらに補助、保佐、後見の3つにわかれます。ここでは、任意後見制度と法定後見制度について解説していきます。

法定後見は、判断能力の強弱によって、後見、保佐、補助の3つにわかれます。分類は判断能力が高い順から補助、保佐、後見の順となります。

成年後見人を選ぶときは、本人の住所を管轄する家庭裁判所に成年後見開始審判申立を行います。誰を後見人にするのか親族で話し合ってから申立てをしますが、候補者を裁判所が不適格と判断したときは、別の人を任命することもあります。

家庭裁判所への申立ては、本人、配偶者、4親等内の親族、市町村長に該当する人ができます。4親等内の親族とは、本人からみた配偶者・父母・祖父母・子・孫・ひ孫・玄孫・兄弟姉妹・いとこ・叔父・叔母・甥・姪です。法律で決められた人以外は申立てはできません。

家庭裁判所によって必要書類が違うことがありますので確認をしましょう。申立時に必要な書類は以下の通りです。


・申立書
・申立事情説明書
・戸籍謄本(本人・後見人)
・住民票(本人・後見人)
・後見登記がされていない証明書
・本人の診断書
・財産目録
・親族関係図
・財産や収支の裏付け資料

成年後見人による不動産売却は、本人にとって居住用か非居住用かで売却の手続きが違ってきます。

居住用と非居住用を区別する方法は、売却する不動産に住民票の住所を置いているかが判断基準となります。売却する不動産に本人が居住していれば、居住用不動産です。現在は住んでいなくても過去に住んでいたときも居住用不動産となります。

成年後見人による本人の自宅などを売却する流れは、一般的な不動産売買と違います。下の通りの順番になるので、一つずつ見ていきましょう。

住居用不動産処分許可申立てに必要な書類は以下の通りです。


・申立書
・収入印紙
・郵便切手
・不動産の全部事項証明書
・不動産売買契約書の案
・処分する不動産の評価証明書
・不動産会社作成の査定書

【本人、成年後見人(保佐人、補助人)の住民票に変更があるとき】
・変更があった者の住民票写し、戸籍附票

【成年後見監督人(保佐監督人、補助監督人)がいるとき】
・成年後見監督人(保佐監督人、補助監督人)の意見書

【抵当権・根抵当権設定があるとき】
・不動産の全部事項証明書
・金銭消費貸借契約書の案
・抵当権・根抵当権設定契約書の案
・保証委託の場合はその契約書の案

【賃貸借契約を締結するとき】
・賃貸借契約書の案
・賃料額の設定根拠となる資料

【賃貸借契約を解除するとき】
・解除の対象となる賃貸借契約書の写し
・解除の対象となる契約の契約書、これに準ずる書面

申立てのときにチェックされる重要なポイントは、下の通りです。

・不動産を売却する必要性
・所有者本人や親族の意向
・所有者本人の帰宅先の確保
・所有者本人の生活状況
・売却条件
・売却金額
・代金の管理方法

成年後見制度を利用した不動産売却には、様々な手続きや必要書類があります。中でも、居住用不動産の売却は、一般的な売却の流れとは違います。専門的な知識も必要なので、成年後見制度を利用した不動産売却をするときには、不動産会社や家庭裁判所に相談しながらすすめていきましょう。

「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、司法書士と連携して成年後見制度を利用した不動産の売却も取り扱いしていますので、お気軽にお問合せください。


【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社　代表取締役　吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。

【保有資格】宅地建物取引士　ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士　空き家活用士　競売不動産取扱主任者　カラーコーディネーター