老人ホームに入所するときに自宅を売却した方が良いのか悩まれている方が多いのではないでしょうか？一般的には売却する方が良いですが、個々の状況によってかわってきます。どちらが良いのか判断基準をまとめましたので、整理してみましょう。老後のセカンドライフを自分や親族も満足できる生活を送れるよう参考にしてください。
老人ホームの入所で自宅を売却すべき理由
一般的に老人ホームに入所するとき、自宅を売却することは賢明な判断といえます。自宅の売却をすることで、老人ホームの入所にかかる費用をまかなったり、税金を節約したり、物件管理の手間や維持管理費をなくすなど多くのメリットがあります。ひとつひとつみていきましょう。
老人ホームの入居費用をまかなう
老人ホームに入所すると一時金や毎月かかる費用があります。以前、老後2000万円問題がありましたが、老後の預貯金はなるべく切り崩したくないはずです。
自宅を売却すると売却益から支払いすることができて、支出をまかなうことができます。
自宅を売却すると売却益から支払いすることができて、支出をまかなうことができます。
不動産を売却するときの税金控除をうける
老人ホームに入所して自宅に戻らないと決めてから売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか？
しかし、漠然と自宅を放置しているのであれば、税金のことを考えると早く売ったほうが良いといえます。
不動産を売却したときにでた利益には、譲渡所得税がかかります。
自宅の売却に関しては、マイホームを売ったときの特例(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)があります。特定の条件を満たすと、譲渡益から3000万円を控除して計算できるので、譲渡所得税を大幅に軽減することができます。
しかし、自宅に住まなくなってから3年が経過する日が属する年の12月31日までに売却する必要があります。家屋を解体して更地として売却するのであれば、解体してから1年以内に売却しないといけません。
しかし、漠然と自宅を放置しているのであれば、税金のことを考えると早く売ったほうが良いといえます。
不動産を売却したときにでた利益には、譲渡所得税がかかります。
自宅の売却に関しては、マイホームを売ったときの特例(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例)があります。特定の条件を満たすと、譲渡益から3000万円を控除して計算できるので、譲渡所得税を大幅に軽減することができます。
しかし、自宅に住まなくなってから3年が経過する日が属する年の12月31日までに売却する必要があります。家屋を解体して更地として売却するのであれば、解体してから1年以内に売却しないといけません。
特定空き家に指定されて固定資産税が増えなくてすむ
自宅を管理せずに長期間放置していると、空き家として周辺住民に迷惑をかけてしまいます。建物が古くなり、庭の雑草が生い茂り景観が悪くなります。また、廃墟として犯罪の温床になることもあります。
老朽化が激しく倒壊の恐れがある建物は、特定空き家に指定されることがあります。
特定空き家に指定されると、これまで家屋があるとして土地の固定資産税は6分の1になる軽減を受けていたものがなくなります。固定資産税は毎年かかる費用なので、無駄な支払いのアップは避けたいものです。
老朽化が激しく倒壊の恐れがある建物は、特定空き家に指定されることがあります。
特定空き家に指定されると、これまで家屋があるとして土地の固定資産税は6分の1になる軽減を受けていたものがなくなります。固定資産税は毎年かかる費用なので、無駄な支払いのアップは避けたいものです。
管理の手間や費用、所有者責任の負担がなくなる
自宅に住まなくなっても、定期的な訪問で物件の管理は必要になります。庭の手入れ、通風や通水、ポストの確認などをしないと周辺住民に迷惑をかけてしまいます。
また、建物は放置すると劣化が激しくなり、倒壊して通行人にケガを負わせてしまうと、建物の所有者責任があるので被害者の治療費や入院費などの費用を支払う義務が発生します。
建物の維持管理をする手間だけでなく費用も所有者責任もかかるので注意しましょう。
また、建物は放置すると劣化が激しくなり、倒壊して通行人にケガを負わせてしまうと、建物の所有者責任があるので被害者の治療費や入院費などの費用を支払う義務が発生します。
建物の維持管理をする手間だけでなく費用も所有者責任もかかるので注意しましょう。
認知症になる前に売却できる
老人ホームに入所して、いつか自宅を売却しようと考えていても、認知症になると不動産を売却することが難しくなります。契約行為は本人の判断する意志能力があるかどうかで決まります。
判断する意志能力を失う前であれば、所有者本人の代理で子供たちが不動産を売却することができますし、他にも対策をとることができます。
判断する意志能力を失う前であれば、所有者本人の代理で子供たちが不動産を売却することができますし、他にも対策をとることができます。
老人ホームの入所で自宅を売却する判断基準
老人ホームに入所するとき、自宅をどうするかの議論はよくあることです。一般的には自宅を売却した方が良いですが、個々の状況によって答えはかわってきます。売却する方が良いかの判断基準を整理してみましょう。
・老人ホームを終の棲家にする → 売却
・老人ホームを退所した後、自宅に戻る → 売却を保留
・将来的に親族が自宅に住む予定がある → 売却を保留
ただし、売却を保留する場合でも任意後見契約を締結するなど対策をとることをおすすめします。対策については、次の項目で紹介していきます。
老人ホームの入所で自宅を売却する以外の方法
思い入れのある自宅を売却することに抵抗がある方もいるのではないでしょうか？売却以外にも方法はあります。ひとつひとつみていきましょう。
賃貸物件にする
自宅が需要のあるエリアであれば、賃貸物件にすることができます。老人ホームに入所して支出が増えますが、家賃収入がはいってくるので老後の蓄えとして安心できます。
ただし、賃貸物件にするには、当初リフォームする必要にがあります。また賃貸にだした後も経年劣化で建物や設備が傷んでくると、所有者の負担で修理をしなければいけないので注意しましょう。
ただし、賃貸物件にするには、当初リフォームする必要にがあります。また賃貸にだした後も経年劣化で建物や設備が傷んでくると、所有者の負担で修理をしなければいけないので注意しましょう。
リバースモーゲージを利用する
リバースモーゲージは、自宅に住みながら自宅を担保に入れてお金を借り、亡くなったあとに自宅が売却されて借りたお金を返済する融資方法です。
老後の資金が足りなくなってきたが自宅を手放したくない場合、リバースモーゲージを使えば老後の資金を確保しながら自宅に住み続けることができます。
ただ、本人が亡くなったら家を売却することになるので、子供たちに相続することはできません。また、家に相応の価値がないとリバースモーゲージを設定することができません。
老後の資金が足りなくなってきたが自宅を手放したくない場合、リバースモーゲージを使えば老後の資金を確保しながら自宅に住み続けることができます。
ただ、本人が亡くなったら家を売却することになるので、子供たちに相続することはできません。また、家に相応の価値がないとリバースモーゲージを設定することができません。
小規模宅地等の特例を利用して相続税を抑える
相続税の制度に「小規模宅地等の特例」という制度があります。この制度の適用を受けると土地の相続税が最大8割軽減されます。
要件としては、被相続人の配偶者や被相続人と同居していた相続人が相続するなどがあります。
また、親が老人ホームに入居している場合でも小規模宅地等の特例を受けられることがあります。
特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、軽費老人ホーム、サービス付き高齢者用住宅、介護医療院、介護老人保健施設、認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居に入居している場合は対象になります。
要件としては、被相続人の配偶者や被相続人と同居していた相続人が相続するなどがあります。
また、親が老人ホームに入居している場合でも小規模宅地等の特例を受けられることがあります。
特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、軽費老人ホーム、サービス付き高齢者用住宅、介護医療院、介護老人保健施設、認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居に入居している場合は対象になります。
任意後見契約を締結する
任意後見契約は、将来認知症などで判断能力が低下したときに後見人になってもらう人を事前に選んでおく制度です。
本人が元気なうちに家族と話し合って任意後見人を選んでおけば、本人の判断能力が衰えて介護資金が必要になったときでも、家族が任意後見人として代理で家を売ることができます。
今すぐに家を売却しないときは、現在本人が健康であっても、老後の安心のために任意後見契約を締結することをおすすめします。
おすすめする理由としては、法定後見制度では裁判所の判断で後見人が決まるので、家族が後見人になれるとは限りません。また、裁判所への手続きにも手間がかかるからです。
任意後見制度を使えば、認知症等になるかもしれない将来に備えることができます。
本人が元気なうちに家族と話し合って任意後見人を選んでおけば、本人の判断能力が衰えて介護資金が必要になったときでも、家族が任意後見人として代理で家を売ることができます。
今すぐに家を売却しないときは、現在本人が健康であっても、老後の安心のために任意後見契約を締結することをおすすめします。
おすすめする理由としては、法定後見制度では裁判所の判断で後見人が決まるので、家族が後見人になれるとは限りません。また、裁判所への手続きにも手間がかかるからです。
任意後見制度を使えば、認知症等になるかもしれない将来に備えることができます。
リースバックを利用する
施設の入居費用や生活費を工面するために家を売却してまとまったお金が必要だが、家に戻る可能性もあるので置いておきたいというときもあります。
家を売っても住み続けたいときには、リースバックという方法があります。
リースバックを利用すれば、家を売却して売却代金を受け取って売却した後も、引き続き賃貸として住み続け
ることができます。また、売却の特約次第では、買い戻しすることもできます。
家を売っても住み続けたいときには、リースバックという方法があります。
リースバックを利用すれば、家を売却して売却代金を受け取って売却した後も、引き続き賃貸として住み続け
ることができます。また、売却の特約次第では、買い戻しすることもできます。
まとめ
人生設計によって自宅をどうするべきかはかわってきます。
ただ、ひとついえることは問題を先送りにするのではなく、どうしていくか家族ともしっかり話をすることが大切です。特に、認知症になって判断能力が低下したときには、自分名義の不動産売買はできなくなってしまいます。残された家族のためにも計画を練りましょう。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、将来を見据えて不動産売却の事前相談を承っております。また、司法書士と連携して成年後見制度を利用した不動産の売却も取り扱いしていますので、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター