昨今、不動産価格の高騰により夫婦でペアローンを組んで不動産を共有することが多くなっています。また、あえて夫婦仲良く不動産を共有する方もいます。しかし、離婚するときに共有している不動産を清算するときは手間がかかり、大きな問題に発展することもあります。ここでは、離婚による共有している不動産の清算方法や売却について解説していきます。
離婚による共有不動産をめぐる問題
夫婦で共有している不動産を所有した方が離婚するときには問題が生じることがあります。まず、不動産をどうしていくのか話し合いをしましょう。夫婦のどちらかが不動産に住み続けるのか、売却するのか、方法はたくさんあります。二人の意見が合わないはときは、訴訟を起こされて大きな問題に発展することがあります。
離婚による共有不動産の清算方法
離婚による共有している不動産を清算するには、2つの方法があります。
共有名義の解消
夫婦双方が名義人となっている不動産を片方が名義人から外れることで、単独で売却することが可能になります。
共有名義の解消は、共有者間の関係性が修復困難なときに選ばれる方が多いです。売却するよりも手続きに手間がかかり、清算したときに手元に残る価値は少なくなる傾向にあるので慎重に決めましょう。方法としては、以下の4つがあります。
・共有持分だけの売却
・共有持分の放棄
・共有物分割請求訴訟
・土地の分筆（土地の場合)
共有名義の解消は、共有者間の関係性が修復困難なときに選ばれる方が多いです。売却するよりも手続きに手間がかかり、清算したときに手元に残る価値は少なくなる傾向にあるので慎重に決めましょう。方法としては、以下の4つがあります。
・共有持分だけの売却
・共有持分の放棄
・共有物分割請求訴訟
・土地の分筆（土地の場合)
売却
夫婦で足並みをそろえて不動産を売却し、売却後に売却代金を配分する方法です。一般的に共有名義を解消するよりも、売却をする方が多いです。夫婦間がぎくしゃくしていても不動産会社に売却を依頼すれば、二人に仲介役としても動いてくれるので心配はいりません。
離婚による共有不動産を売却する流れ
離婚による共有している不動産を売却するときの流れについて解説していきます。
共有名義について確認する
不動産の所有権が実際の名義と異なるときは、売却の手続きが進まないことがあります。特に、離婚によって共有名義が変わるときは、名義変更の手続きを行ってから売却手続きを進める必要があります。他にも、昔住んでいた住所になっていることもあります。登記の変更箇所が複数個所あるときはまとめてすると費用がおさえられます。
不動産売却の意見が一致しているか確認する
夫婦間で不動産の売却についての考えが一致していなければ、売却が難航してしまいます。特に、不動産の査定額が思ったよりも低かったときなど、価格についての意見が分かれることがあります。思ったより価格が安かったとしても、相場価格より高く売れることはありませんし、夫婦の意見が一致せず売却できない方が将来的に見てマイナスになることも考えられるので、しっかりと夫婦で話し合いましょう。
不動産の売却額を査定する
不動産の査定額を正確に把握することは、売却における重要なポイントの一つです。不動産市場の相場や売却タイミングにもよりますが、査定額を正確に調べることで、適正価格での売却につなげることができます。
不動産を売却したときの収支を計算する
不動産を売却する査定額から、売却したときにかかる費用を差し引き、収支を計算します。費用としては、住宅ローンの残債を返済する清算金、不動産会社に支払う仲介手数料、譲渡所得税や登録免許税などの税金があります。
不動産売却の手続きを行う
不動産売却には、物件の調査や内覧者の対応、契約書類の作成、登記の手続きなど多くの手続きが必要になります。特に、離婚によって夫婦間がぎくしゃくしている中での共有不動産の売却は調整が大変です。夫婦間がぎくしゃくしていても不動産会社に売却を依頼すれば、二人に仲介役としても動いてくれます。信頼できる不動産会社にまかせることをおすすめします。
売却代金の分配方法を決める
不動産売却によって得られた代金の分配方法についても、売却前に夫婦間で話し合う必要があります。離婚によって共有名義が変わるとき、財産分与などによって分配方法が異なりますので、よく確認することが必要です。
不動産売却のメリット・デメリット
共有している不動産を売却したときのメリットとデメリットについて解説していきます。
メリット
・売却金額を新しい生活で使う資金として活用することができる
・別の場所に引っ越すことができる
・相手に依存しなくても生活が成り立つ
・資産を現金化することで分配しやすくなる
・売却により各種税金の優遇措置をうけることができる
・相手とのコミュニケーションを減らすことができる
上から1~3項目までは、売却金額が手にはいれば新生活に資金を使うことができるということで、一番のメリットになります。デメリットと比べてもメリットの方が多いです。
・別の場所に引っ越すことができる
・相手に依存しなくても生活が成り立つ
・資産を現金化することで分配しやすくなる
・売却により各種税金の優遇措置をうけることができる
・相手とのコミュニケーションを減らすことができる
上から1~3項目までは、売却金額が手にはいれば新生活に資金を使うことができるということで、一番のメリットになります。デメリットと比べてもメリットの方が多いです。
デメリット
・売却活動で時間と手間ががかる
・売却するために不動産会社への仲介手数料や登記費用などがかかる
・物件によっては売却自体ができなかったり、成立しないことがある。
売却が成立しない事象として、売却金額が住宅ローンよりも低いときには、完済するための現金が必要になるので、売買が成立しないこともあります。
・売却するために不動産会社への仲介手数料や登記費用などがかかる
・物件によっては売却自体ができなかったり、成立しないことがある。
売却が成立しない事象として、売却金額が住宅ローンよりも低いときには、完済するための現金が必要になるので、売買が成立しないこともあります。
まとめ
離婚は、これまで共に歩んだパートナーとの別れで精神的負担が多いと思います。その中で、財産分与や新生活のことを考えたり心労がたえません。特に、共有している不動産の清算については、ややこしいので、悩まれている方も多いと思います。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、皆様の気持ちに寄り添って、相手方の気持ちも汲みつつ、最善の提案をさせていただきますので、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター