【不動産】リバースモーゲージとは？メリット・デメリットと老後資金の調達方法

リバースモーゲージの特徴は以下の３つです。

・自宅を担保に金融機関から借り入れて契約者が亡くなった後、担保不動産売却により一括返済する
・毎月の返済は利息だけである
・対象年齢や不動産に制限がある

自宅を担保にしてお金を借り入れる点は住宅ローンと同様ですが、返済方法が違います。

リバースモーゲージは自宅の評価額から決められた融資枠の中で、月々の定期か一括で融資を受けて、契約期間中は利息だけを返済します。元本の返済は契約者が亡くなった後、担保不動産の売却金や相続人の自己資金からの一括返済することになります。

一般的なローンとは違って元本を亡くなってから返済する特徴から、逆の意味である「リバース」という言葉を使って「リバースモーゲージ」と名付けられています。

住み慣れた自宅を離れることなく、まとまった老後資金を借入れることができて、しかも存命中の月々の負担が少なくて済むことがリバースモーゲージのメリットです。

リバースモーゲージは、国と民間の金融機関が取り扱う2種類があります。

(国が取り扱うリバースモーゲージ)
各自治体が運営しているリバースモーゲージは、低所得者など生活困窮者向けの生活福祉資金貸付制度です。そのため、融資額上限金利や金利が低い特徴があります。一般的に金利は年利３％(時期により変動)ほど、審査条件も厳しくなっています。

(民間が取り扱うリバースモーゲージ)
一般の金融機関が取り扱う独自のリバースモーゲージです。融資金の利用使途は、事業資金や投資商品の購入資金に充てることを除き、基本的に自由です。そのため、充実したセカンドライフの資金に充てることができます。

金利は各金融機関によって違いますが、年利4～5％前後が目安です。シニアを対象としているため年齢制限があり、年齢の上限が決まってる場合もあります。

住宅金融支援機構が取り扱う「リ・バース60」は、60歳以上の人が対象で、使用用途の制限があり住宅の購入や建築リフォームなどに限られていて生活費に充てることはできません。ノンリコース型(リバースモーゲージ利用者の死後、相続人の残債返済義務がないタイプ)もあり、人気を博しています。

リバースモーゲージはセカンドライフの生活資金を確保することが目的となっているので、住宅ローンと違って高齢であっても融資が受けられます。金融機関や商品によって契約対象年齢が違うので注意しましょう。

自宅を手放すことなく、老後資金の借り入れができます。契約者が亡くなってからも連帯保証や連帯債務者である配偶者が契約を引き継ぐこともできます。契約を引き継ぐときには、引き継ぐ人で審査が必要になるので注意しましょう。

一部使用用途を限定しているローンもありますが、一般的には事業や投資への利用を除いて使用用途の制限がありません。制限がないといっても融資訳には限りがあるので計画的に利用しましょう。

契約期間中の返済は利息だけの支払いなので、毎月の支出を減額させることができます。契約者が亡くなった後に元本を一括返済します。

昨今は医療技術の進歩で平均寿命も長くなっています。ライフプランを考慮して何歳までの生活費に充てるという計画で融資金額を設定したものの、想定よりも長生きすることも考えられます。長生きすることにより、融資限度額まで資金を使いきってしまう可能性があります。

リバースモーゲージの金利は一般的な住宅ローンよりも高く、変動金利のローンが多いです。変動金利は金利の見直しが行われるので、金利水準が上昇したときは利息が増える、月々の支払いが高くなる可能性があります。

リバースモーゲージは担保不動産の評価額を定期的に見直します。見直しによっては融資限度額の引き下げが行われる可能性があります。見直し後に融資限度額以上の借り入れをしているときは、金融機関から差額の返済を迫られることもありますので余裕を持った計画をたてましょう。

リバースモーゲージによる融資金額は、金融機関や担保不動産の価値などにもよりますが、担保不動産の50～70％が上限の目安となります。リバースモーゲージの利用者が亡くなった後、担保不動産の価値が下がっていたり、売却がスムーズにできなかったりというリスクを避けるために担保不動産の評価に掛け目を設けています。

一般的にリバースモーゲージの利用者が亡くなった後、担保不動産の売却により相続人が残債の返済を行う必要があります。そのために申込時に推定相続人の同意を得ておく必要があります。

リバースモーゲージは一般的に同居人は配偶者に限定されています。子供と同居するときは、任意後見制度の利用などが条件になることがあるので注意をしましょう。

任意後見制度については、下記のリンクの記事で詳しく解説しているので、ご覧ください。

リバースモーゲージ利用者が亡くなった後、担保不動産の売却により一括返済を行うということは、担保不動産が融資額に見合う価値を有して、売却しやすい不動産であることが必要です。そのために、エリアや不動産が限定されています。また民間の金融機関ではマンションを対象外としていることもあるので注意しましょう。

死後の一括返済時に金利上昇や担保価値低下などの理由から担保不動産を売却しても相続人に返済負担が残る可能性があります。トラブルを回避するためにも推定相続人全員に、しっかりとリバースモーゲージの説明をして、事前承認をとるようにしましょう。

不動産は流動性の低い資産なので、すぐに換金することが難しいです。また所有している不動産が自宅のときは、売却後の住まいをどうするのか考える必要があります。

リバースモーゲージであれば、不動産を担保として融資を受けることができるので、セカンドライフの生活費を確保することができます。また、そのまま不動産に住み続けることができるので、新たな住まいの心配をする必要がありません。

不動産を所有しているものの、その他の資産が少なくセカンドライフに不安がある方に、おすすめの方法です。

相続人がいるときは、リバースモーゲージの利用において全ての相続人の同意が必要となります。

相続人がいないのであれば自宅などの所有不動産を残す必要がないので、リバースモーゲージを活用して亡くなった後の不動産処分を金融機関にまかせて遺産処分の悩みを軽減することができます。

収入が大幅に減額したり、年金しか収入がないという状況で、住宅ローンの残債がある人にリバースモーゲージはおすすめです。

住宅ローンをリバースモーゲージに乗り換えることで、住宅ローン返済負担が大きく少なくなります。リバースモーゲージの利用者が亡くなった後、不動産売却により一括返済は必要となりますが、収入が大幅に激減したときに住宅ローン返済の負担がなくなることは、セカンドライフにおける家計不安を軽減することにつながります。

リバースモーゲージの融資金は、高齢者住宅の入居一時金に充てることもできます。将来的に高齢者住宅で暮らすことを検討しているものの、自宅は残しておきたいと考える方におすすめの方法です。

不動産を活用して一番たくさんの現金を得られるのは、売却する方法です。現在の自宅に住み続けることにこだわらなければ売却することも良いでしょう。

しかし、自宅を売却した後、新しい住居に引越しする費用について考える必要があります。

また、住宅ローンの残債を売却金で払いきれないときは、老後資金を作るどころか、自己資金から持ち出しが必要になります。自己資金がないときは、金融機関に許可を得たうえで、任意売却という方法で売却することになります。

リースバックとは、不動産を不動産会社に売却して、不動産会社と賃貸借契約を締結して不動産会社から賃借することです。不動産会社に賃料を支払うことで、そのまま不動産を利用し続けることができる方法です。

家の売却代金は不動産会社から一括で支払われるため、セカンドライフの生活費を確保することができます。自宅の所有権は不動産会社にうつるので、賃貸借契約の契約内容をしっかりと確認する必要があります。

リースバックは定期賃貸借契約となることが多いので、契約満了時に契約更新ができなかったり、賃料の値上げがあったりする可能性があることを念頭にいれておきましょう。良い面でいうと、所有者でなくなるので、住宅ローンや固定資産税の負担はなくなります。

リースバックを検討する前には、自宅の資産価値を事前に把握するために不動産査定を受けておくことをおすすめします。通常の売却と比較して、どれくらいの期間、いくらで借りられるのか、売却価格との差額はいくらなのかなど検討するときの判断材料となるでしょう。