【不動産売却】農地の基礎知識、売却方法や流れ、税金と節税方法

不動産を所有すると使用しているかに関わらず、毎年固定資産税がかかります。これは農地であっても同様です。

昨今、国としては休耕地や耕作放棄地の有効活用に力を入れており、農地を減らす政策を掲げているので固定資産税の引き上げが行われています。

そのため、所有しているだけで費用がかかり、放置し続けるとデメリットが大きくなっていきます。

農地を売却しないとなると、長期間放置されることになります。農地は放置をすると状態が悪くなり、期間が長ければ長いほど元の状態に戻すまで時間や手間がかかってしまいます。

また農地を放置すると、害虫などが生息して近隣の農家にも被害を与えてしまう可能性があります。

悪化した状態になってから売却をすすめても、買主がなかなか見つかりませんし、売却できたとしても以前より安くなってしまいます。

農地のまま売却するときは、売却できる人は限られます。農地の用途は耕作なので購入できる人は、農家や農業参入者だけになります。

また農地の売却のときは、農業委員会の許可が必要です。農業委員会とは、市区町村に設置されていて農地の売買に限らず様々な農地に関する事務を行っています。農地を売却するためには、農業委員会に申請する必要があり、申請をせずに売却しても無効になることがあるので注意をしましょう。

都市部を離れて郊外に向かうほど農地が増えていきますが、売却に有利なのは市街地に近く、交通量の多いロードサイドに面した農地です。建物を建てるにも需要がなければ建てられないので、重要な項目です。

農地の売却を考えはじめると、周辺の建物状況をみて何が適した建物なのか考えてみましょう。わからなければ、土地の有効活用が得意な不動産会社に相談してみると良いでしょう。

農地に建物を建てるには、地目を農地から宅地に変更しないといけません。地目変更をするためには、農業委員会に届出をして許可が必要です。

地目変更をせずに農地のまま売却しても買主を見つけることは難しいので、農地を地目変更して宅地として売却する方向で考えましょう。農地転用には農地法が定める2つの基準を満たさなければなりません。


(立地基準)
農地は都市計画区域の地域によって、農地転用の可否や手続きが変わってきます。

都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域に分かれます。

市街化区域では農業委員会に届出をすることで転用できて手続きは難しくありませんが、他の2つの区域では原則、都道府県知事の許可が必要となり、手続きが複雑で時間がかかります。農地の区域は市区町村役場で確認することができます。


(一般基準)
農地転用をするときは、転用目的が成り立つか、周辺の営農に悪影響を与えないか判断する基準になります。様々な基準項目が定められていて、転用目的が確実に成り立たなければ、農地転用を認めてもらうことは難しいです。農地転用してから利用方法を考えることはできません。

農地のまま売却するときは、買主も農地として利用しなければなりません。

そのため、買主が少なく、売買価格は下落傾向にあります。もちろん農地の場所や広さなどによりますが、購入需要よりも売却需要の方が多い状況です。農地の取引価格の安さは、不動産会社にとっても仲介手数料が安くなることにつながるので、取り扱いに難色を示す不動産会社も多いです。

そして、地域による価格差が大きい地目であることも、なかなか買主が見つかりにくい理由となります。

農地の地目のまま売却するときの買主は、農業営業できる農家の人か、農地所有適格法人(農業を事業の中心とする法人)でないといけません。誰でも購入できるわけではないので注意しましょう。

農地の地目変更をすることを農地転用といいます。農地転用をすると用途が農地に限定されなくなるので、買主を限定することなく売却活動をすることができます。

農地転用して売却するときは、立地基準と一般基準の両方の基準を満たさなければなりません。

立地基準は、農地の区分のことで、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地に分かれます。

一般基準は、立地基準以外の基準のことで、具体的にどういう目的で農地転用をするのかなどの判断を行うものです。

農用地区域内農地とは、市町村が定めている農業振興地域整備企画で、農用地区域という農業を行うための区域に指定されている農地のことをいいます。

この区域内では原則的に農地を他の用途に転用することができないので、農地として利用する方向で考えましょう。

甲種農地とは、市街化調整区域内で、特に農地として良好な営農条件を備えている農地のことをいいます。

この区域内でも原則的に農地を他の用途に転用することができません。

第1種農地とは、10ヘクタール以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった良好な営農条件を備えている農地のことをいいます。

この区域内でも原則的に農地を他の用途に転用することができません。

第2種農地とは、鉄道の駅が500m以内にあるなど市街地化が見込まれる農地、生産性の低い小集団の農地のことをいいます。

第2種農地は、農地以外の土地や第3種農地など周辺の他の土地では代用できないときに限り、転用が認められます。

第3農地とは、鉄道の駅が300m以内にあるなど市街地の区域、市街地化の傾向が著しい区域にある農地のことをいいます。

この区域内では原則的に転用が認められます。

一般基準とは、転用の申請目的を確認して実現できるかを審査する基準のことをいいます。この審査が通らなかったときは、農地転用が認められず許可がおりません。

具体的な基準としては、申請目的を実現できる資金源があるか、転用する農地の所有者の許可はあるか、転用許可後すぐに目的の用途で使用する見込みがあるかなどです。

立地基準を満たしていても、一般基準の審査が通らなければ農地転用できないので、間違いないよう確認する必要があります。

農地を売却するときは、一般の不動産売却と売却の流れが違います。流れを把握してから売却活動にはいりましょう。


①買主を見つける
農業に従事する人の中から買主を見つけなければなりません。自分で見つけてもいいですが、難しいのが現状です。不動産会社に依頼するにしても、仲介手数料の利益が見込めないなどの理由で断られることもあります。買主が見つけにくいときは、農地中間管理機構の斡旋を受けるのも良いでしょう。

売ることが難しいときは、貸すという選択肢もあるので農地を無駄にせず有効活用するようにしましょう。


②許可を条件とした売買契約を締結
農地の売却には許可が必要ですが、先に売買契約を締結します。許可が下りることを条件とした停止条件付きの契約になるので、許可が下りなかったときは契約が解除となります。

許可よりも先に売買契約を締結する理由は、届出や許可の申請書に買主の住所氏名や利用目的を書く必要があるからです。土地の買主や利用目的を確定させるために、許可が下りるより先に売買契約を締結します。


③農業委員会に許可申請
買主との契約後、各市区町村役場にて農業委員会に許可申請を行います。

必要書類は、許可申請書や登記事項証明書、公図、位置図、委任状(代理のとき)などです。各農業委員会ごとに必要書類が違うので、事前に確認するようにしましょう。


④許可前に所有権移転請求権仮登記　※売買価格が大きいとき　
農業委員会から正式な許可が下りる前に、農地の所有権を間違いなく買主に移転するという意味合いで仮登記をします。


⑤許可後に代金支払いと所有権移転登記
農業委員会から許可が下りると許可証が交付されるので、速やかに本登記になる所有権移転登記をします。買主からの代金を受け取ると売買は完了になります。

農地のまま売却するときと同様で、農地転用をして売却するときも一般の不動産売却と売却の流れが違います。農地転用をして売却するときの流れもチェックしておきましょう。


①不動産会社に売却を依頼
農地転用の手続きは一般の土地取引では行わないので、不動産会社に売却を依頼するときは農地の売却に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。


②許可を条件とした売買契約を締結
農地のまま売却するときと同様に、許可が下りることを条件に停止条件付売買契約を締結します。転用目的が実現できるかどうかなどを明確にする必要があります。転用目的をあいまいにしたままでは申請ができないので、わからなければ売買契約を締結できません。許可が下りなかったときは、売買契約は解除となります。

売買契約締結後に、農業委員会に許可申請を行います。市街化区域内の届出や許可なら1～2週間程度、それ以外は1カ月〜2カ月程度かかります。


③転用許可申請
農地転用許可申請は、市区町村役場で行うことができます。必要書類は、許可申請書、登記事項説明書、公図、位置図、委任状(代理のとき)などがあります。転用目的や市区町村によって違うので、事前に確認しておきましょう。

また転用許可は必ず許可されるわけではありません。農地が市街化調整区域のときは、許可を得るまでに一定の条件を満たしているかの審査があるので、不動産会社に確認しながらすすめるようにしましょう。また農地の面積が4ヘクタール以上あるときは、農林水産大臣の許可が必要になります。

農地転用をすると地目が変更されるため、税金がかわってくることにも注意をしましょう。


④許可前に所有権移転請求権仮登記
売買価格が大きいときは、農地のまま売却するときと同様に仮登記をします。


⑤許可後に代金支払いと所有権移転登記
農地のまま売却するときと同様に、農業委員会から許可が下りると許可証が交付され、本登記になる所有権移転登記をします。買主からの代金を受け取ると売買は完了になります。

農地売却にかかる税金について見ていきましょう。基本的に不動産を売却するときは農地であるかないか関係なく、譲渡所得税と印紙税がかかります。


(譲渡所得税)
土地を売却したときの利益にかかる税金で、所得税と住民税がかかります。

譲渡所得＝譲渡価額ー(取得費＋譲渡費用)で計算して、税率は農地を所有していた期間によってかわってきます。所有期間5年超えのとき長期譲渡として、所得税15.315％、住民税5％になりますが、所有期間5年以下のとき短期譲渡として、所得税30.63％、住民税9％となります。復興特別所得税として所得税に2.1％が加算されます。

また不動産売却した年の1月1日時点で5年を超えていなければ長期譲渡にならないので注意が必要です。


(印紙税)
印紙税は、農地の売買契約時にかかる税金で契約書に印紙を貼ります。印紙税は売却価格によって金額がかわります。売主と買主が半分ずつ負担するのが一般的です。


(登録免許税)
登録免許税は、所有権移転登記にかかる税金です。農地の評価額を基準に税額を計算するため、評価額が高いほど税金の負担が重くなります。登録免許税＝不動産の価額×税率2％で、令和8年3月31日まで1.5％の軽減税率を適用となります。

農地売却に必要な費用について見ていきましょう。費用としては仲介手数料と行政書士依頼費用があります。


(不動産会社の仲介手数料)
仲介手数料とは、売主と買主をつないで様々な手続きや書類作成のため、不動産会社に対して支払う費用のことです。一般的に、不動産会社に依頼して農地を売却することがほとんどなので、仲介手数料はかかります。

ただし、不動産会社が買主となる買取で農地を売却するときは仲介手数料はかかりません。


(行政書士依頼費用)
行政書士依頼費用は、各許可申請を行政書士に依頼するときにかかる費用です。許可を受けやすい農地は報酬が低く、許可を受けにくい農地は報酬が高くなる傾向があります。

一般的に金額は農地の転用許可申請で市街化区域内地域のときは約10万円、市街化調整区域のときは約15万円かかります。ただし、自分で申請を行うときは費用がかかりません。

農用地利用集計計画や農業委員会のあっせん、農地中間管理機構や農地利用集計円滑化団体に売却したときは、800万円の控除を受けることができます。利用できる対象は、農用地区内の農地です。

農用地利用集積計画とは、農業経営基盤強化促進法に基づいて、農地の所有者が所有権を移転したり、使用収益権を設定することをスムーズに行うための手続きのことです。

農地中間管理機構とは、自治体や農業団体が出資した法人で、都道府県知事が県に一つだけ指定できます。いわゆる、農地バンクです。

農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に売却したときは、1500万円の控除を受けることができます。

買入協議とは、農地所有者が農業委員会に売却のあっせんを申し出た後、農業委員会から要請された自治体が買入の可否を協議するものです。結果は農家と農地中間管理機構に通知されますが、買入となったときは一旦機構に譲渡され、その後に認定農業者へ譲渡される流れになります。

国や自治体の土地収用法により買取されるときは、5000万円の控除を受けることができます。公共事業が目的です。

利用するときは確定申告が必要で買取証明などの書類が必要になります。買取業者から交付された書類を失くさないようにしましょう。