住宅ローンを滞納していたり、今後支払いを続けることが難しいときは、任意売却を選択することができます。任意売却を利用すれば、生活の立て直しもしやすくなります。任意売却のメリットやデメリットを把握して、少しでも早い生活の立て直しのためのひとつの選択肢として考えてみましょう。
任意売却とは？
任意売却は生活環境の変化により住宅ローンの返済が難しくなることで、債権者などに同意を得て不動産を売却する方法です。病気やリストラ、昨今ではコロナウィルス感染症により生活環境の変化により、住宅ローンの返済が難しくなる方が増えています。
住宅ローンの滞納が続くと競売にかけられますが、任意売却を知っていれば競売を避けることができます。任意売却は競売にかけるよりも生活の立て直しがしやすくなります。
ただし、住宅ローンが支払えないという理由だけでは、債権者から任意売却する同意を得られるわけではありません。住宅ローンを借りてから日が浅かったり、総合的に住宅ローンを返済できると判断されると同意は得られません。どうしても住宅ローンが払えない人のために、競売を避けるための最終手段として任意売却があります。
任意売却ができると決まったときは、不動産会社に依頼して販売活動をはじめます。広告やインターネットでの一般的な売却活動ができるため、相場価格で売却できる可能性があります。
競売にかけてしまうと短期間で安く売ることになるので、相場を大きく下回ります。任意売却のメリットの一つとして、値下がりを避けることができることがあります。売却代金は住宅ローンの返済に充てられますが、それでも残債があるときは債権者と話し合いで分割返済できることがあります。
また、競売のときは引越日が強制的に決められますが、任意売却では売主がある程度自由に決めれるので、急いで出ていく必要もありません。
任意売却を利用すれば、不動産を少しでも高く売却ができ、住宅ローンの返済に回せるだけでなく残債の返済方法も柔軟に対応してもらえる可能性があるので、迷わずに不動産会社に相談してみましょう。
任意売却と一般売却、競売の違い
任意売却と一般売却、任意売却と競売の違いについて、それぞれ解説していきます。
任意売却と一般売却の違い
一般売却は生活環境の変化により、所有者の意志で不動産を売却することができます。任意売却では債権者に不動産売却の承諾を得ないと売却することができないことが最大の違いになります。
債権者に不動産売却の承諾を得ないということは、売主が自由に売却の意志決定ができるので、売却価格や売出期間や売出時期にしばられることはありません。引越時期など自分の都合に合わせた売却活動ができます。
一方、任意売却は短期間で売却しなければいけないので、売却の意思決定は債権者に相談が必要で売主にはありません。
債権者に不動産売却の承諾を得ないということは、売主が自由に売却の意志決定ができるので、売却価格や売出期間や売出時期にしばられることはありません。引越時期など自分の都合に合わせた売却活動ができます。
一方、任意売却は短期間で売却しなければいけないので、売却の意思決定は債権者に相談が必要で売主にはありません。
任意売却と競売の違い
住宅ローンを借りるときに金融機関である債権者は不動産に抵当権を設定します。抵当権は、債務不履行のとき、代わりに不動産を差し出す権利です。住宅ローンを滞納し続けると債権者が抵当権を使って裁判所を通じ法的手段で不動産を売却して負債の回収を行います。
競売のときは、自宅に届く競売開始通知書に、開始日や売却期間が記されていて強制的に売却されてしまいます。競売は任意売却とは違い強制的に実行される入札となるので、低価格での売却になり、入札開始日や終了日、引越日が強制的に決められてしまいます。また、裁判所のホームページに競売物件として掲載されるので、周囲の人に知られる可能性もあります。
任意売却と競売の最大の違いは、強制売却になる競売と違い、任意売却は競売になる前に法的な手段を取らずに少しでも高い価格で売却して、競売の告知で周囲の人に知られることなく売却できることになります。
競売のときは、自宅に届く競売開始通知書に、開始日や売却期間が記されていて強制的に売却されてしまいます。競売は任意売却とは違い強制的に実行される入札となるので、低価格での売却になり、入札開始日や終了日、引越日が強制的に決められてしまいます。また、裁判所のホームページに競売物件として掲載されるので、周囲の人に知られる可能性もあります。
任意売却と競売の最大の違いは、強制売却になる競売と違い、任意売却は競売になる前に法的な手段を取らずに少しでも高い価格で売却して、競売の告知で周囲の人に知られることなく売却できることになります。
任意売却のメリット
任意売却のメリットについて見ていきましょう。
一般売却と同様の売却活動ができる
任意売却は一般売却と同じ売却活動ができるので、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。競売は入札が開始してから一週間後に開札という短い期間になるので、売却価格が相場より大きく下がってしまいます。
任意売却を利用することで少しでも高く売却することができ、任意売却後の負担を減らすことができます。
任意売却を利用することで少しでも高く売却することができ、任意売却後の負担を減らすことができます。
自己資金がいらない
任意売却は売却のときにかかった費用を売却代金から支払うことが認められています。かかる費用としては、固定資産税や住民税、抵当権抹消費用、任意売却の書類作成費用、不動産売却の仲介手数料などがあります。
任意売却を利用したいけれど不動産会社に依頼する費用がないときでも費用を捻出できるので、気軽に相談してみましょう。
任意売却を利用したいけれど不動産会社に依頼する費用がないときでも費用を捻出できるので、気軽に相談してみましょう。
周囲の人に知られず売却できる
任意売却は不動産会社が一般売却と変わらない方法で売却活動をするので、住宅ローンを滞納していることが周囲の人に知られることはありません。競売になると裁判所のホームページや新聞に競売情報として住所が記載されるので、周囲の人にローンを延滞していることが知られる可能性があります。
残債を分割返済できる
任意売却をしても残債が残るときは、金融機関と相談をして無理のない範囲で返済ができます。
現状の資金状況をもとに生活のできる範囲で返済計画を話し合えるので、任意売却をしたけれど生活が苦しいままという状況は避けられます。月々5,000円～30,000円程度の少額で設定することが多く、自己破産をしなくてもやりくりすることができます。
現状の資金状況をもとに生活のできる範囲で返済計画を話し合えるので、任意売却をしたけれど生活が苦しいままという状況は避けられます。月々5,000円～30,000円程度の少額で設定することが多く、自己破産をしなくてもやりくりすることができます。
引越費用を捻出できる
任意売却は引越日を話し合いで決められるだけでなく、売却金の中から引越費用を捻出できることもあります。債権者との話し合い次第のため、状況によってかわります。あくまでも引越費用を負担することは債権者の義務ではありません。引越費用は10万円～20万円程度かかるので、生活が苦しい中では大きな負担なので、話し合いをしましょう。
任意売却のデメリット
任意売却のデメリットについて見ていきましょう。
手間がかかる
任意売却の手続きは手間がかかります。任意売却をはじめるには、金融機関である債権者や不動産の連帯保証人や共有名義人の同意を得る必要があります。
任意売却ができることになっても、競売開始が迫っていて時間の制約がある中で、不動産会社への相談や内覧準備などやることがたくさんあるのでスムーズにすすめましょう。
任意売却ができることになっても、競売開始が迫っていて時間の制約がある中で、不動産会社への相談や内覧準備などやることがたくさんあるのでスムーズにすすめましょう。
手元に売却金が残らない
任意売却では売却代金は全額住宅ローンの返済にまわすので、余剰が出ない限り自由に使えません。任意売却をしても住宅ローンの全額返済ができないときは、債権者と話し合い、返済が終わるまで毎月一定額を支払う必要があります。
任意売却をしたからとって、自由に使えるお金ができるわけではないので注意しましょう。
任意売却をしたからとって、自由に使えるお金ができるわけではないので注意しましょう。
信用情報に延滞履歴がでる
任意売却に限りませんが、住宅ローンを数ヵ月滞納すると信用情報に延滞履歴が残ります。一般的には、3ヵ月ほどローンを滞納すると信用情報に傷がつくといわれています。信用情報に傷がつくと、一定期間、新たにクレジットカードを作ったり、ローンを組んだりすることができません。
任意売却をするために住宅ローンを滞納することは、リスクが高いので住宅ローンの支払いが厳しくなった時点で、早めに動きだすようにしましょう。
任意売却をするために住宅ローンを滞納することは、リスクが高いので住宅ローンの支払いが厳しくなった時点で、早めに動きだすようにしましょう。
任意売却を検討すべきケース
任意売却は期限があるので早めに相談しないといけません。ただ、相談するタイミングがわからない方も多いのではないでしょうか？任意売却を検討するタイミングについてを解説していきます。
期限の利益の喪失予告が届く
債権者によっては住宅ローンの支払いが3ヶ月程度滞ると、期限の利益の喪失予告を送ります。滞納している住宅ローンと利息を期日までに支払わないと、住宅ローンを分割返済する権利を失うという最終勧告です。
手元にまとまった資金がなく支払いが難しいときは、住宅ローンの残高を一括返済することが求められます。一括返済ができないと不動産の差押えや競売へと話がすすむので、期限の利益の喪失予告が届いた段階で任意売却を検討するようにしましょう。
手元にまとまった資金がなく支払いが難しいときは、住宅ローンの残高を一括返済することが求められます。一括返済ができないと不動産の差押えや競売へと話がすすむので、期限の利益の喪失予告が届いた段階で任意売却を検討するようにしましょう。
裁判所から競売開始通知書が届く
競売開始通知書とは、裁判所から送付される競売の開札日と終了時期などが記載された書類です。競売開始通知書が届くと開札日になると競売が開始されます。
競売開始通知書が届いても開札日までに任意売却が完了すれば問題はありません。とはいえ、時間があまりないので競売開始通知書が届いたら、早めに任意売却の相談をしましょう。
競売開始通知書が届いても開札日までに任意売却が完了すれば問題はありません。とはいえ、時間があまりないので競売開始通知書が届いたら、早めに任意売却の相談をしましょう。
住宅ローンの返済が難しい
住宅ローンの滞納をしていなくても返済の目途がたたなくなれば、早めに任意売却の相談をするようにしましょう。病気、災害などで生活費が少なくなり住宅ローンまで手が回らなくなったり、リストラや大幅に給与が下がることで支払いが難しくなったり、共働きでどちらかが働けなくなったり、生活環境の変化により住宅ローンの支払いが難しくなることは誰にでも起こり得ます。問題を先送りにしても、いつかは期限の利益の喪失予告や競売開始通知書が届きます。
一般社団法人全日本任意売却支援協会の見解では、3～6ヶ月住宅ローンを滞納すると任意売却が認められることが多いとのことです。督促や勧告がきていなくても検討してみるのもよいでしょう。
また、ローンの延滞だけでなく、購入時より住宅の資産価値が大幅に下がっていて、ローン残債がたくさん残って支払いが難しくなったときも任意売却が認められることがあります。競売となると任意売却よりもさらに安い価格で売却することになり、多額なローン残債が残ることになり債務者が被害を受けてしまうからです。
住宅ローンの支払いが難しくなってきたときは、滞納する前に住宅がいくらで売れるか調べてみて、返済計画を見直しましょう。
一般社団法人全日本任意売却支援協会の見解では、3～6ヶ月住宅ローンを滞納すると任意売却が認められることが多いとのことです。督促や勧告がきていなくても検討してみるのもよいでしょう。
また、ローンの延滞だけでなく、購入時より住宅の資産価値が大幅に下がっていて、ローン残債がたくさん残って支払いが難しくなったときも任意売却が認められることがあります。競売となると任意売却よりもさらに安い価格で売却することになり、多額なローン残債が残ることになり債務者が被害を受けてしまうからです。
住宅ローンの支払いが難しくなってきたときは、滞納する前に住宅がいくらで売れるか調べてみて、返済計画を見直しましょう。
離婚で家を処分する
離婚で大きな問題となるのが財産分与です。中でもマイホームは、分割することができないので注意が必要です。
夫が慰謝料を払う代わりに住宅ローンを払い続けて子供と妻が住み続けるという方法もありますが、後に支払いが滞りトラブルとなることが多いです。
また住宅が夫の名義であるときは、ローンが残っている状態で妻に名義変更をすることは難しいです。
夫が慰謝料を払う代わりに住宅ローンを払い続けて子供と妻が住み続けるという方法もありますが、後に支払いが滞りトラブルとなることが多いです。
また住宅が夫の名義であるときは、ローンが残っている状態で妻に名義変更をすることは難しいです。
任意売却できないケース
任意売却は住宅ローンの返済が難しくなった方にとっては有益な方法です。任意売却したくてもできないケースがあります。自身が該当していないか確認してみましょう。
税金を滞納している
税金は国民の義務なので滞納があるときは、何よりも納税を優先しなくてはいけません。分納にしたり、売却代金から支払ったり、役所と話し合いをして支払いの目途を立てて役所との話し合いが折り合えば、納税の滞納があっても任意売却ができる可能性はあります。
税金の滞納があるのか、滞納額はいくらあるのか調べてみましょう。
税金の滞納があるのか、滞納額はいくらあるのか調べてみましょう。
競売が開始している
法的には競売の開札日前日までは競売の取り下げができますが、競売が開始されてしまうと債権者が任意売却に応じてくれる可能性は低くなります。
競売開始通知書が届いた段階では、まだ任意売却に向けて動くことができますので、早めに相談をしましょう。
競売開始通知書が届いた段階では、まだ任意売却に向けて動くことができますので、早めに相談をしましょう。
不動産の所有者でない
任意売却ができるのは不動産の所有者だけです。所有者に共有名義人や連帯保証人がいるときは、共有者全員や連帯保証人の同意がないと任意売却ができません。共有名義人や連帯保証人の同意が得られずに、話がすすまないことはよくあります。
債権者の合意が得られない
ローンを借りている金融機関である債権者の同意が得られないときも任意売却ができません。住宅ローンを借りた日が浅いと金融機関の担当者の責任が問われることもあり、応じてもらえないことがあります。
また、話し合いができる間柄ではなくなっているときや融資時の資料や現状から返済する能力があるとみなされるときも任意売却の許可が下りないことがあります。
また、話し合いができる間柄ではなくなっているときや融資時の資料や現状から返済する能力があるとみなされるときも任意売却の許可が下りないことがあります。
任意売却の流れ
任意売却は期限があり時間との勝負です。早く売却するためには、あらかじめ任意売却の流れを理解しておく必要があります。ここでは、一般的な任意売却の流れについて解説していきます。
任意売却の相談
任意売却の手続きは所有者ができますが、限られた時間の中で債権者や役所と折り合いをつけるのは大変です。まずは任意売却を扱っている不動産会社や弁護士に相談をするところから始めてみましょう。
住宅ローンをどれくらい滞納しているのか、督促状など届いているか、住宅ローン以外に税金など滞納してないか、住宅ローンの残債や現状の資金状況、住宅ローンの支払いが難しくなった理由などを相談することで、任意売却がベストな方法なのか、どれくらいまでに任意売却を完了しなければならないのか確認することができます。
任意売却をすることが納得できれば、急いで次のステップにすすみましょう。
住宅ローンをどれくらい滞納しているのか、督促状など届いているか、住宅ローン以外に税金など滞納してないか、住宅ローンの残債や現状の資金状況、住宅ローンの支払いが難しくなった理由などを相談することで、任意売却がベストな方法なのか、どれくらいまでに任意売却を完了しなければならないのか確認することができます。
任意売却をすることが納得できれば、急いで次のステップにすすみましょう。
物件査定
不動産会社に依頼をして、売却する不動産の査定をしてもらいます。査定でチェックする項目として、駅距離や周辺施設などの周辺環境、近隣物件の成約事例、築年数、広さと間取、設備仕様、建物の性能や劣化具合、リフォーム歴などをみます。いくらで売れるかわかると、任意売却をしてどれくらい返済ができるか把握できます。
媒介契約の締結
不動産会社に売却の仲介を依頼するときは、媒介契約を締結することが宅地建物取引業法第34条の2で定められています。媒介契約は手数料や期限などを明確にすることでトラブルをなくすことが目的です。
媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約と専属専任媒介契約の3種類があります。任意売却では、専任媒介契約、専属専任媒介契約を交わすのが一般的です。金融機関や役所とのやり取りが多い任意売却では、窓口を1本化したほうが効率よくすすめられるからです。
媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約と専属専任媒介契約の3種類があります。任意売却では、専任媒介契約、専属専任媒介契約を交わすのが一般的です。金融機関や役所とのやり取りが多い任意売却では、窓口を1本化したほうが効率よくすすめられるからです。
債権者に任意売却を申出
債権者である金融機関に任意売却を申し入れます。自分でもできますが、不動産会社や弁護士が交渉を行ってくれます。債権者の同意が得られないと売却活動にすすめないので、任意売却するときの一番大きな山場です。
任意売却後に残債が残るときは、残債の返済方法も話し合い、納得してもらえるよう話をすすめていきます。
任意売却後に残債が残るときは、残債の返済方法も話し合い、納得してもらえるよう話をすすめていきます。
任意売却の開始
任意売却に向けて不動産会社に相談しながら売却活動をしていきます。売却方法は一般売却と同じで、広告やインターネットなどを通じて売却活動をすすめていきます。
競売する時期が迫っていたり、督促状などが届いているときは、できるだけ短期間での売却が必要なので、売却価格と残された期日を見ながら微調整していく必要があります。
競売する時期が迫っていたり、督促状などが届いているときは、できるだけ短期間での売却が必要なので、売却価格と残された期日を見ながら微調整していく必要があります。
売買契約の締結
購入者が決定したら債権者の同意を得た上で売買契約を締結します。事前に引越しの時期や費用の精算方法を話し合い、トラブルが起こらないようにしましょう。
引越し
決められた期日までに引越しをします。引越し費用の捻出が難しいときは、売却費用から出してもらえることがあるので事前に相談しましょう。
引越しが終わった後に売却費用から住宅ローン、仲介手数料などの支払いをします。任意売却後も残債があるときは、債権者との話し合いで決めた金額を毎月支払うようにします。
引越しが終わった後に売却費用から住宅ローン、仲介手数料などの支払いをします。任意売却後も残債があるときは、債権者との話し合いで決めた金額を毎月支払うようにします。
まとめ
任意売却は売却の期限があり時間との勝負なので、ひとつの判断が致命傷になることもあります。あらかじめ任意売却について理解しておき、利用するときは任意売却を取り扱っている不動産会社、弁護士に早めの相談をしましょう。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、競売不動産取扱主任者も在籍していますので、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター