【不動産売却】住宅ローンが残っているときの売却方法、注意点と節税方法

ローン残債のある不動産を売却するとき、ローンが残ったままでは売却ができません。ローン残債が残っている間は、金融機関が抵当権を設定しているからです。抵当権を抹消するには、ローンを返済しなければなりません。

抵当権とは、金融機関がお金を貸すときに、借りた人が返済できないリスクに備えて、土地や建物を担保にする権利です。借りた人の支払いが滞ったときは、抵当権者は担保のついた不動産を競売にかけて、売買代金から弁済を受けることができます。抵当権が設定された不動産のことを抵当物件といいます。

返済は自己資金でする方法と売却代金でする方法の2種類があります。どちらにしても大きな資金が必要になるので、無理に返済しないよう計画をたてましょう。

ローンを一括返済するときには手数料がかかることに注意しましょう。金融機関としては、規定期間の貸出で規定分の利息を受取る計画で融資しています。一括返済により、想定していた利息がとれなくなるので、手数料がかかることがほとんどです。手数料の金額は金融機関によってかわります。

また手数料は店頭返済とネット返済で金額がかわることもあります。あわせて金融機関に確認をしてみましょう。

ローンを一括返済すると戻ってくるお金があります。戻し保証料、火災保険の解約返戻金についてもみていきましょう。

オーバーローンになったときは、居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例が使える可能性があります。

オーバーローンとは、ローン残高が不動産の時価を上回っていて、不動産を売却してもローンを完済できない状態のことです。

この特例は、マイホームを住宅ローンの残高より低い価格で売却して損失が出たときに、一定の要件を満たしていれば、確定申告することで譲渡損失をその年の他の所得から控除することができる制度です。その年に損益通算しても控除しきれなかったときは、翌年以後3年内に繰越して繰越控除することができます。

不動産を売却したときの決済当日の流れをみていきましょう。不動産売却を大きなお金が動き、決済当日は緊張するものです。あらかじめ流れを知っていると余裕を持って決済当日をむかえられるので参考にしてください。

抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼することおすすめしますが、抵当権抹消手続きの流れと費用について理解しておく方が良いでしょう。抵当権抹消手続きの流れとかかる費用についてみていきましょう。

ローン残債がある不動産でも売却はできます。一連の流れを把握することで、落ち着いて不動産の決済に臨むことができます。また譲渡損失がでたときには、税制特例を使うこともできるので、しっかりと理解しておきましょう。

「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、ファイナンシャルプランナーが在籍していますので、ローンや税金についても、お気軽にお問合せください。


【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社　代表取締役　吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。

【保有資格】宅地建物取引士　ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士　空き家活用士　競売不動産取扱主任者　カラーコーディネーター