住宅を購入するときに夫婦や親子で共有名義にされる人も多いのではないでしょうか。昨今の不動産価格の高騰を考えると共有で不動産を購入することはよくある話です。ただ、相続により共有名義で所有するときは注意が必要です。相続して利用していない不動産は放置されることが多く、年数がたてば他の共有名義人の所在がわからなくなったり、意見があわなくなったりすると不動産管理だけでなく売却もできなくなります。共有名義の不動産について理解しておかないと後で取り返しがつかなくなるので基礎知識だけでもおさえておきましょう。
共有名義の不動産売却の基礎知識
共有名義の不動産売却に関する基礎知識を解説していきます。
共有名義とは？
共有名義とは、土地や建物の所有権を単独ではなく複数人で所有していることです。共有は各人の持ち分があり、その持ち分をそれぞれ登記することができます。
共有名義と単独名義の違い
単独名義は1つの不動産を1人で所有していることで、共有名義は1つの不動産を複数人で所有していることです。
共有名義では共有名義人全員の意見を合わせる必要があり、誰か1人でも売却に反対していれば手続きを進めることができません。
買主からすれば単独名義でも共有名義でも不動産の価値に違いはないのですが、共有名義は売却のときにやるべきことや注意すべきことが多くなり、単独名義よりも手間がかかります。
共有名義では共有名義人全員の意見を合わせる必要があり、誰か1人でも売却に反対していれば手続きを進めることができません。
買主からすれば単独名義でも共有名義でも不動産の価値に違いはないのですが、共有名義は売却のときにやるべきことや注意すべきことが多くなり、単独名義よりも手間がかかります。
共有名義人ができること
共有名義の不動産は他の共有名義人の同意を得ないと売却したり、リフォームしたりすることができません。
他の共有名義人の同意を得るときは、それぞれの共有持分割合が重要になります。共有持分割合は、共有名義人が持つ権利の割合のことで、同意する人数ではなく持分割合が過半数であることが必要です。以下に共有名義人ができることをまとめておきます。
〇単独で可能
・保存：不動産の現状を維持すること
(建物の修繕、不法占拠者の追い出しなど)
・使用：共有している不動産で居住すること
〇過半数の同意が必要
・利用：不動産を賃貸借(短期)に出したり契約の解除をすること
・改良：不動産をリフォームすること
〇全員の同意が必要
・処分：不動産の売却、抵当権の設定をすること
他の共有名義人の同意を得るときは、それぞれの共有持分割合が重要になります。共有持分割合は、共有名義人が持つ権利の割合のことで、同意する人数ではなく持分割合が過半数であることが必要です。以下に共有名義人ができることをまとめておきます。
〇単独で可能
・保存：不動産の現状を維持すること
(建物の修繕、不法占拠者の追い出しなど)
・使用：共有している不動産で居住すること
〇過半数の同意が必要
・利用：不動産を賃貸借(短期)に出したり契約の解除をすること
・改良：不動産をリフォームすること
〇全員の同意が必要
・処分：不動産の売却、抵当権の設定をすること
共有名義の問題点
人はそれぞれ意見が違うので、他の共有名義人の意見がまとまらないことはよくあります。他の共有名義人の同意が得られなければ名義変更をしたり、賃貸借にだしたり、リフォームすることができません。
意思決定できないことで、不動産を放置したままになり、空き家として周辺住民に迷惑をかけるケースも増えてきています。また子供や孫に相続が発生すると、さらに共有名義は細分化されて、どうすることもできなくなってしまいます。
意思決定できないことで、不動産を放置したままになり、空き家として周辺住民に迷惑をかけるケースも増えてきています。また子供や孫に相続が発生すると、さらに共有名義は細分化されて、どうすることもできなくなってしまいます。
共有名義の不動産を売却する方法
共有名義の不動産を売却することはできます。ただし、共有名義は単独名義と同じ手順で売却することができるものの、共有名義人全員の意思確認と書類、立会いが必要になります。共有名義の不動産を売却する2つの方法を解説していきます。
共有名義人全員の同意を得る
共有持ち分を持つ所有者全員の許可を得られれば、共有名義の不動産を売却することができます。一番はじめに模索する方法ですが、共有名義人の中に1人でも反対する人がいると話が進められません。
自分の持ち分を売却する
共有持分割合に応じて、自分の持ち分だけ売却することもできます。売却に際して他の共有名義人の許可は必要ありませんが、他の共有名義人とさらなるトラブルに発展しやすく、売却価格も安価になるので、おすすめしません。
共有名義の不動産を売却するときの注意点
共有名義の不動産を売却するときの注意点をみていきましょう。
不動産売却するときの必要書類
・権利証(登記識別情報)
不動産の権利書のことで、2006年以降は登記識別情報通知といいます。権利証を持っている人が、その不動産の所有者であることを示すためのもので、売却のときには必ずいります。
・土地測量図及び境界確認書
土地や戸建を売却するときに必要となる書類で、土地の面積と隣地との境界を示しています。境界が確定していなかったり、測量図が作成されていないときは、この手続きから始めなくてはいけません。
・身分証明書、印鑑証明書、住民票、印鑑
不動産取引では、所有者の本人確認ができる身分証明書が必要です。共有名義人全員の身分証明書が必要となります。また、身分証明書以外に印鑑証明書と住民票、印鑑も必要です。
・委任状
共有名義人の誰かが売却を委任するときは、委任状が必要です。
不動産の権利書のことで、2006年以降は登記識別情報通知といいます。権利証を持っている人が、その不動産の所有者であることを示すためのもので、売却のときには必ずいります。
・土地測量図及び境界確認書
土地や戸建を売却するときに必要となる書類で、土地の面積と隣地との境界を示しています。境界が確定していなかったり、測量図が作成されていないときは、この手続きから始めなくてはいけません。
・身分証明書、印鑑証明書、住民票、印鑑
不動産取引では、所有者の本人確認ができる身分証明書が必要です。共有名義人全員の身分証明書が必要となります。また、身分証明書以外に印鑑証明書と住民票、印鑑も必要です。
・委任状
共有名義人の誰かが売却を委任するときは、委任状が必要です。
名義確認は確実に！
共有名義の不動産を売却するときは、不動産の共有名義人について入念に調べる必要があります。マイホーム購入による夫婦共有名義、二世帯住宅の親子共有名義といったときはわかりやすいですが、相続で複数の共有名義人が存在するときは注意が必要です。
特に共有持分になってから年数が経過しているときは、誰がどの部分の共有名義人かわからなかったり、所在が不明になり連絡がつかないこともあります。まずは不動産会社に相談して、誰が共有名義人なのかを確認することから始めなければなりません。
特に共有持分になってから年数が経過しているときは、誰がどの部分の共有名義人かわからなかったり、所在が不明になり連絡がつかないこともあります。まずは不動産会社に相談して、誰が共有名義人なのかを確認することから始めなければなりません。
費用負担の話合い
共有名義の不動産を売却するときは、税金やローン返済にも注意が必要です。売却時に住宅ローンの残債が残っているときは、売却資金から金融機関に残債を一括返済する必要があります。売却資金から返済できればよいですが、残債より売却価格が小さいと自己資金を用意しなければなりません。自己資金を支払うのであれば、共有名義人の誰がその費用を負担するのか決める必要があります。
また、不動産を売却して利益が出れば譲渡所得税を支払わなければなりません。税金も共有名義人が負担しなければならないので負担について話合いをしておきましょう。
また、不動産を売却して利益が出れば譲渡所得税を支払わなければなりません。税金も共有名義人が負担しなければならないので負担について話合いをしておきましょう。
委任状を用いた不動産売却
共有名義の不動産を売却するときは共有名義人全員の同意や立会いが必要になりますが、どうしても共有名義人全員で動けないときは委任状を使用して代行することができます。立会いができない共有名義人の委任状は、委任した共有名義人が売却について同意して第三者に任せることを意味します。
ただし、委任をするには条件があり、本人が海外にいたり、病気やケガで入院しているなど時間が取れないことが前提になります。
委任状作成の注意点
委任状は所定の用紙や形式がありませんが、少なくとも委任者の名前と住所、不動産の売却を委任することの意思、委任の有効期限、対象不動産の情報を記載する必要があります。
特に不動産の情報は間違いがないように注意しましょう。間違った情報を記載してしまうと委任状の効力がなくなります。委任状に正確な不動産情報を記入するため、法務局で取得する登記簿謄本を見て書くようにしましょう。
特に不動産の情報は間違いがないように注意しましょう。間違った情報を記載してしまうと委任状の効力がなくなります。委任状に正確な不動産情報を記入するため、法務局で取得する登記簿謄本を見て書くようにしましょう。
売却以外で共有名義を解消する方法
共有者全員が不動産売却をすると意見がまとまれば良いですが、現実はなかなかうまくいきません。売却以外の共有名義を解消する方法についてもみていきましょう。
共有物分割請求
共有物分割請求とは、共有状態を解消するために他の共有者に共有物の分割請求をすることです。共有物分割請求がされると、他の共有名義人と具体的な分割方法を話し合い、共有名義人全員の合意を得る必要があります。
話し合いがまとまらないときは、裁判所の調停員をいれたり、訴訟をおこすことになります。費用や時間がかかるので円満に解決したいところです。
話し合いがまとまらないときは、裁判所の調停員をいれたり、訴訟をおこすことになります。費用や時間がかかるので円満に解決したいところです。
共有持分の放棄
共有持分の放棄とは、自分の共有持分を放棄することです。放棄した持分は他の共有名義人に帰属するので、一人を残して他の共有名義人が持分放棄をすれば、共有名義が解消されます。持分放棄は本人の意思表示のみで成立しますが、放棄による持分移転登記は、共有者全員で法務局に申請する必要があります。
また持分放棄は、みなし贈与とされるので、持分が帰属される人に贈与税がかかる点に注意しましょう。
また持分放棄は、みなし贈与とされるので、持分が帰属される人に贈与税がかかる点に注意しましょう。
土地の分筆
共有名義の不動産が土地のときは、分筆という方法もあります。分筆は1筆の土地を複数の筆に分けることです。共有名義と違い、単独名義の不動産が分筆した数だけ存在することになります。
分筆によってそれぞれの土地が単独所有となるため、他の所有者の同意なく自由に売却できるようになります。共有名義の不動産を分筆するとき、その共有持分割合に応じて分筆しますが、どの範囲を誰が所有するかは話し合って決める必要があります。共有名義人全員が分筆することに合意すれば、新しく境界確定を行い、現地には境界の目印を設置します。
分筆によってそれぞれの土地が単独所有となるため、他の所有者の同意なく自由に売却できるようになります。共有名義の不動産を分筆するとき、その共有持分割合に応じて分筆しますが、どの範囲を誰が所有するかは話し合って決める必要があります。共有名義人全員が分筆することに合意すれば、新しく境界確定を行い、現地には境界の目印を設置します。
まとめ
共有名義の不動産売却にはいくつかの方法がありますが、共有名義人全員の同意を得て不動産を売却することが売却価格としても、不動産の有効活用としてもベストの選択といえます。
ただ、共有名義人全員が同じ考えになることは難しいところもあります。特に、相続で共有になった不動産は共有名義人が多かったり、遺産分割協議で関係がこじれたりして、まとまりにくいものです。話がまとまらずに売却ができない事態は共有名義人全員が損をすることになります。共有名義人全員が納得する売却にするためにも、ケースに応じた適切な方法で売却活動を進めていきましょう。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、相続診断士も在籍しています。そして、共有名義人皆様の気持ちを大切にして、最善の提案をさせていただきますので、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター