不動産を売却したいけれど、境界確定が必要なのか悩んでいる人もいらっしゃるのではないでしょうか？境界については理解が難しく、お隣さんとの境界トラブルの話もよく聞きます。境界の基礎知識やトラブルになったときの対処方法について解説しますので、参考にしてください。
境界確定とは？
境界確定とは、隣接している土地の所有者と境界線を確定させることです。隣接している土地の所有者と立ち合ってお互いが境界を確認した後、土地家屋調査士が測量図を作成して境界確認書として、隣接している土地の所有者双方が実印を押します。確認した境界には、境界杭を設置して境界がわかるようにします。
土地の境界線には、所有権界と筆界があります。所有権界は、境界線に接する者同士が互いに認めた境界線です。筆界は、法務局の公図に記されている境界線です。法務局に登録されているもので公法上の境界であり、境界線に接する者同士の話し合いで勝手に変更することはできません。
不動産売却で境界確定は必要？
不動産売却するときに境界確定をしなくてはいけないという決まりはありません。ただ、買主から境界の明示を求められることが多いので、境界確定することがほとんどです。
土地の価格が安いのに測量費が高くなるときや隣接地が道路や川の官有地で行政との境界明示に時間がかかるときは不要にすることもあります。一般的には、不動産売却の決済までに確定測量図を提出するものですが、売主と買主の合意により現況測量図の提出にすることもできます。
確定測量と現況測量の違いとしては、現況測量は隣接している土地の所有者と境界の確認をしないで、現在のブロック塀や境界標などを基に測量することです。確定測量は法務局の公図や地積測量図を基に隣接している土地の所有者と立会って境界を確定させる測量のことです。
土地の境界でもめたときは？
土地の境界がはっきりしなかったり、隣接している土地の所有者と境界について主張が違うことが多々あります。解決策としては、境界確定訴訟をするか、筆界特定制度を利用するかの選択になります。
境界確定訴訟は、裁判で訴訟を起こすので判決がでるまでに時間がかかります。訴訟の内容にもよりますが、一般的には約2年程かかります。時間がかかる理由としては、当事者の意見によらすに裁判所が境界を決定したり、現地での検証をしたりする必要があるからです。
また、測量費用、弁護士費用、諸費用がかかり費用も大きくなります。一般的に測量費用は約40～60万円程かかり、弁護士費用も着手金が約30～50万円程と成功報酬が約60～100万円程かかります。
境界確定訴訟は、ルールを定める法律上の規定はありませんが、判例や実務慣行上、以下のルールが認められています。境界確定訴訟は、判決がでるまでに時間がかかり、費用も大きくかかるので、なるべく避けたい選択です。そこで、筆界特定制度ができました。
(境界確定訴訟の実務慣行上のルール)
・和解や調停はできない
・訴訟費用は当事者双方で負担する
・共有の土地は共有者全員が当事者となる
筆界特定制度は、登記名義人の申請を受けて筆界特定登記官が申請人と関係者に意見や資料提出の機会を与えたうえで、筆界調査委員の意見をきいて境界を確定します。
筆界特定制度は、法務局が平成18年に創設して、裁判に比べて時間が早く、期間として約6～9ヶ月程で解決し、費用も安くできるということで注目されています。
費用としては、土地価格に応じた申請手数料(土地価格の5%)、一般的に測量費用は約40～60万円程、申請手続きを依頼したときは約10～20万円程かかります。裁判で訴訟をおこすことを考えると費用はだいぶ安くなります。
デメリットとして、筆界特定は、筆界を明らかにするだけで、行政処分ではなく筆界を確定する権限まではありません。筆界特定をしたとしても、その後に境界確定の訴訟をおこされて、別の位置で筆界が決まることもあります。裁判をおこすまでもなく、何もしないよりは筆界を特定している方が良いので、状況に応じて利用しましょう。
境界確定するときの注意点
境界確定は、自分が所有している土地と隣人が所有している土地を正確に線引きするので、お互いが資産を守るために主義主張が多く慎重に行うべきです。境界確定をするときには、境界線の確認だけでなく、他にも注意すべきことがあるので、みていきましょう。
隣人への丁寧な応対
境界確定をするときに一番大切なことは、冷静に隣接している土地の所有者と話ができるかどうかです。
元々、隣人と付き合いがない人は第一印象が大切です。境界の立会いに応じてもらえないケースもあるので、丁寧に応対するように心がけましょう。
隣人が家に不在がちなケースもありますので、境界確定の期限があるときは早めから取りかかる必要があります。土地家屋調査士に依頼するときは、隣人の応対をしてもらえます。
元々、隣人と付き合いがない人は第一印象が大切です。境界の立会いに応じてもらえないケースもあるので、丁寧に応対するように心がけましょう。
隣人が家に不在がちなケースもありますので、境界確定の期限があるときは早めから取りかかる必要があります。土地家屋調査士に依頼するときは、隣人の応対をしてもらえます。
越境の確認
境界確定をするときには、境界線を確認するだけではなく、越境についても確認をしましょう。越境物としては、建物の庇や樋、ブロック塀、樹木などがよくあります。
隣人と越境確認をした後、越境をどうするかまで話合いが必要です。特に土地を売買するときには、所有権が移転するので越境について明確にする必要があります。建物の一部でどうしても越境を解消できないときは、越境していることを確認して、将来建替えするときに越境を解消する旨の覚書を作成します。また、越境部分の土地を分筆して売買することもあります。
越境により隣接地に落ち葉や雨水などを落として迷惑をかけることもあるので、管理面でも決めごとをしておき、気をつかいましょう。
隣人と越境確認をした後、越境をどうするかまで話合いが必要です。特に土地を売買するときには、所有権が移転するので越境について明確にする必要があります。建物の一部でどうしても越境を解消できないときは、越境していることを確認して、将来建替えするときに越境を解消する旨の覚書を作成します。また、越境部分の土地を分筆して売買することもあります。
越境により隣接地に落ち葉や雨水などを落として迷惑をかけることもあるので、管理面でも決めごとをしておき、気をつかいましょう。
まとめ
境界を確定させると正確な境界と地積を認識して資産価値を維持できたり、将来のトラブルに備えることができて隣接している土地の所有者にも大きなメリットがあります。境界確定は、不動産を売却するときにも必要になるので、理解しておきましょう。「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、数多くの土地取引をしています。境界確定だけでなく売却に応じた相談にものらせていただきますので、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター