繰り上げ返済は、まとまった金額を返済するだけと認識している方が多いのではないでしょうか？繰り上げ返済の返済方法は2種類あり、返済方法によって今後の返済計画が大きくかわってきます。金融機関によって条件や手数料なども違います。また、繰り上げ返済をするにはベストなタイミングもあります。繰り上げ返済について理解して、より良い返済計画で豊かな人生を満喫しましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済とは？
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、借入額の一部(全額)を返済することです。
通常の返済では、返済額に利息分も含まれていますが、繰上返済の場合は返済分が全て元金の返済に充てられます。元金が少なることで支払う利息が軽減されて、総支払い額が大きく減少します。
返済方法は2種類
繰り上げ返済は、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。それぞれの特徴をみていきましょう。
期間短縮型
期間短縮型は、毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする方法です。期間短縮型を選ぶと返済期間が短くなるので、住宅ローンが早く完済します。
また、繰り上げ返済する金額や住宅ローンの条件が同じである場合、返済額軽減型よりも期間短縮型のほうが利息軽減効果は大きくなります。返済期間は短くなりますが、毎月の返済額は変わらないので注意しましょう。
当初の予定よりも早く住宅ローンを完済してしまいたい人や、できるだけ利息負担を減らしたい人は期間短縮型を選ぶことをおすすめします。
また、繰り上げ返済する金額や住宅ローンの条件が同じである場合、返済額軽減型よりも期間短縮型のほうが利息軽減効果は大きくなります。返済期間は短くなりますが、毎月の返済額は変わらないので注意しましょう。
当初の予定よりも早く住宅ローンを完済してしまいたい人や、できるだけ利息負担を減らしたい人は期間短縮型を選ぶことをおすすめします。
返済額軽減型
返済額軽減型は、残りの返済期間はそのままで毎月の返済額を軽減する方法です。毎月の返済額が少なくなって家計としては楽になりますが、期間短縮型の返済に比べて利息軽減効果は小さいです。
また、返済期間は変わりません。子供が成長して教育費がかかるなどライフプランがかわる可能性がある人は経済的に余裕をもって返済額軽減型を選ぶことをおすすめします。
また、返済期間は変わりません。子供が成長して教育費がかかるなどライフプランがかわる可能性がある人は経済的に余裕をもって返済額軽減型を選ぶことをおすすめします。
繰り上げ返済のメリット・デメリット
繰り上げ返済にもメリットとデメリットがあります。それぞれみていきましょう。
繰り上げ返済のメリット
・総支払い額が減る、返済期間が短縮される
繰り上げ返済の大きなメリットは、当初の予定よりも総支払い額を減らしたり、返済期間を短くしたりできる点です。
繰り上げ返済をするとき、毎月の返済分とは別に元金の一部を前倒しで支払うことになります。元金が減れば、元金にかかる利子も減り、ローンの総返済い額が抑えられます。
・繰上げ返済をすると保証料が戻ってくる
住宅ローンをくむときに保証料を一括で支払った場合は、繰り上げ返済によって保証料の一部が返還されます。返還される保証料は「戻し保証料」と呼ばれ、保証会社によって計算方法は違います。
一般的に繰り上げ返済で住宅ローンを早く完済すると、戻し保証料の金額も大きくなります。戻し保証料がいくらになるのかを知りたいときは、住宅ローンを借りている金融機関に確認しましょう。
繰り上げ返済の大きなメリットは、当初の予定よりも総支払い額を減らしたり、返済期間を短くしたりできる点です。
繰り上げ返済をするとき、毎月の返済分とは別に元金の一部を前倒しで支払うことになります。元金が減れば、元金にかかる利子も減り、ローンの総返済い額が抑えられます。
・繰上げ返済をすると保証料が戻ってくる
住宅ローンをくむときに保証料を一括で支払った場合は、繰り上げ返済によって保証料の一部が返還されます。返還される保証料は「戻し保証料」と呼ばれ、保証会社によって計算方法は違います。
一般的に繰り上げ返済で住宅ローンを早く完済すると、戻し保証料の金額も大きくなります。戻し保証料がいくらになるのかを知りたいときは、住宅ローンを借りている金融機関に確認しましょう。
繰り上げ返済のデメリット
・金融機関やローン商品によって繰り上げ返済の条件が違う
繰り上げ返済ができる最低金額は、金融機関やローン商品によって違います。
1万円以上であれば繰り上げ返済ができることが多いですが、1円単位からできたり、逆に10万円以上でないと繰り上げ返済ができない商品もあります。住宅ローンを借りている金融機関に確認しましょう。
・手数料がかかる
店頭窓口や電話などで繰り上げ返済の手続きを行うと手数料がかかります。
また、住宅ローンの金利タイプが変動金利のときは手数料が無料でも、固定金利のときには手数料がかかるケースもありますので、こちらも住宅ローンを借りている金融機関に確認しましょう。
・繰上げ返済で手元資金が少なくなる
繰り上げ返済により手元の資金がなくなると家計に無理をきたすことがあります。
返済開始から早めに繰り上げ返済をすれば、元金にかかる利息の支払い負担を減らすことができますが、利息の削減効果を大きくすることにこだわりすぎて、家計を圧迫しては元も子もありません。余裕をもって繰り上げ返済をすることをおすすめします。
繰り上げ返済ができる最低金額は、金融機関やローン商品によって違います。
1万円以上であれば繰り上げ返済ができることが多いですが、1円単位からできたり、逆に10万円以上でないと繰り上げ返済ができない商品もあります。住宅ローンを借りている金融機関に確認しましょう。
・手数料がかかる
店頭窓口や電話などで繰り上げ返済の手続きを行うと手数料がかかります。
また、住宅ローンの金利タイプが変動金利のときは手数料が無料でも、固定金利のときには手数料がかかるケースもありますので、こちらも住宅ローンを借りている金融機関に確認しましょう。
・繰上げ返済で手元資金が少なくなる
繰り上げ返済により手元の資金がなくなると家計に無理をきたすことがあります。
返済開始から早めに繰り上げ返済をすれば、元金にかかる利息の支払い負担を減らすことができますが、利息の削減効果を大きくすることにこだわりすぎて、家計を圧迫しては元も子もありません。余裕をもって繰り上げ返済をすることをおすすめします。
繰り上げ返済の注意すべき点
繰り上げ返済は住宅ローンの総支払い額を下げる有効な方法ですが、注意するべき点もあります。しっかり理解してから繰り上げ返済をしましょう。
団体信用生命保険の保障が減る
団体信用生命保険は、住宅ローンを返済している人が亡くなったり、高度障害になったりときのローン残高を保障する保険です。
住宅ローン金利に0.1〜0.3%程度を上乗せして特約を付けることで、がんや三大疾病(がん・心筋梗塞・脳卒中)などに備えられます。団信の保障額は、住宅ローン残高と同額です。
繰り上げ返済をして住宅ローン残高が減ると団体信用生命保険の保障額も減ってしまいます。繰り上げ返済によって団体信用生命保険の保障が減ったとしても、保険料が安くなるわけではありません。
住宅ローン金利に0.1〜0.3%程度を上乗せして特約を付けることで、がんや三大疾病(がん・心筋梗塞・脳卒中)などに備えられます。団信の保障額は、住宅ローン残高と同額です。
繰り上げ返済をして住宅ローン残高が減ると団体信用生命保険の保障額も減ってしまいます。繰り上げ返済によって団体信用生命保険の保障が減ったとしても、保険料が安くなるわけではありません。
住宅ローン控除を受けれなくなる
住宅ローン控除は、所定の要件を満たすと所得税と住民税の一部を控除してくれる制度です。
住宅ローン控除を受ける条件には、返済期間が10年以上である必要があります。期間短縮型を選んで、残りの返済期間が10年未満になると住宅ローン控除が受けられなくなるので注意しましょう。
住宅ローン控除を受ける条件には、返済期間が10年以上である必要があります。期間短縮型を選んで、残りの返済期間が10年未満になると住宅ローン控除が受けられなくなるので注意しましょう。
低金利だと利息軽減効果が小さい
繰り上げ返済をすると、ローン残高が減ることで利息の負担が減ります。
利息はローン残高に金利をかけて計算するので、低金利で借り入れていると繰り上げ返済をしても、利息の負担があまり下がりません。
利息はローン残高に金利をかけて計算するので、低金利で借り入れていると繰り上げ返済をしても、利息の負担があまり下がりません。
繰り上げ返済するタイミング
繰り上げ返済のタイミングは、住宅ローン控除の適用が終わってからがひとつの目安です。一般的な住宅ローン控除は、13年間にわたって、年末時点における住宅ローン残高の0.7％が所得税や住民税から控除されます。
つまり、年末の住宅ローン残高が多ければ多いほど戻ってくる金額が増えることになります。金利が0.7％未満なら、金利よりも控除される金額の方が大きくなるので、このタイミングですること強くおすすめします。固定金利などで金利が0.7％以上になると、0.7％分の控除はされるものの残りの差額の金利分の支払いがあるので慎重に検討しましょう。
それぞれのライフプランと経済状況に合わせたタイミングが一番の繰り上げ返済のタイミングです。無理のない返済計画をたてましょう。
まとめ
住宅ローンの繰り上げ返済で一番大切なのは、住宅ローンと住宅ローン減税、自身のライフプランや経済状況を踏まえて総合的に考えることです。繰り上げ返済をした方が良いのか、繰り上げ返済をするならタイミング、返済方法をどうするのか人それぞれ違います。
住宅ローンを早く返済したいがために、無理して繰り上げ返済することだけはやめましょう。繰り上げ返済以外に返済負担を抑える方法として、住宅ローンの借り換えもあります。繰り上げ返済をするか、住宅ローンの借り換えをするか、どちらがメリットが大きいかを比較して検討してみてください。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、ファイナンシャルプランナーも在籍していますので、住宅ローン控除を交えた資金計画、不動産と関係するお金のご相談にものらせていただきます。お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター