【不動産売却】事故物件の売却方法と高く売るコツ、告知事項の解釈

事故物件は不動産会社ごとに解釈が違います。解釈がちがうことで後々トラブルになることが多く、国土交通省が2021年に宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインをまとめました。

ガイドラインでは、自然死や不慮の事故死以外の死、特殊清掃が必要な死があった物件を事故物件としています。ガイドラインができる前は、死因によらず過去に死があったすべての物件を事故物件とする流れがありましたが、ガイドラインができてからは、自然死や日常生活による不慮の死は告知しなくて良くなりました。自然死や日常生活による不慮の死は特別に忌み嫌うものではなく、不動産取引の判断を左右する重要な要素ではないという判断に基づいています。

ただし、自然死や日常生活における不慮の死でも、特殊清掃があると事故物件になります。特殊清掃は亡くなってから長期間たつと臭気や虫がわいて原状回復することが困難で、不動産取引の判断を左右する要素になるので事故物件としています。

不動産取引を仲介する不動産会社は、買主や借主に契約前に説明する重要事項説明書に告知事項として記載して説明する義務があります。宅地建物取引業法に規定があり、違反すると業務停止や免許取消になることもあります。

告知事項とは、不動産取引の判断を左右する物件の瑕疵があることです。告知事項には4種類あります。

・心理的瑕疵：心理的に抵抗感がある瑕疵
　　自殺、殺人、忌まわしい事件、長期間放置された孤独死があったなど
・環境的瑕疵：周辺環境に嫌悪感がある瑕疵
　　近隣に暴力団事務所、ゴミ処理所、墓地、飛行場があるなど
・物理的瑕疵：物件に欠陥や不具合がある瑕疵
　　雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下、土壌汚染、耐震強度が不足しているなど
・法的瑕疵　：法律に違反して制限がある瑕疵
　　建築基準法、都市計画法、消防法に抵触していて建築制限や使用制限があるなど

事故物件は、心理的瑕疵の類型に該当します。ガイドラインでは、不動産会社が事故物件であることを知らなかったり、売主や貸主に事故物件の確認をしても回答がなかったときは、それ以上の調査は必要なく、把握できている内容だけに告知義務を負うことになります。

事故物件を売却する方法としては、通常通りに不動産会社を仲介して売却する方法と不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。

事故物件を通常通り売却すると、一般的な相場よりも3～5割程安くなります。割引額は事故の内容によって違いますが、自殺のときは3割、殺人など事件性があるときは5割ほど相場より安くなるのが一般的です。

事故物件を不動産会社に直接買い取ってもらうときは、一般の不動産売買と同様で事故物件としての相場よりもさらに安くなります。メリットとしては、周りの人に知られずに、早期に売却することができることがあります。買取りしてもらうときは、ハウスクリーニングやリフォームをせずに余計な費用をかけないことがポイントです。

ここからは、通常通りに不動産会社を仲介して事故物件を売却するときに、少しでも高く売るコツについてみていきましょう。

事故物件を通常通り一般的な市場で売却することは困難です。ここで紹介した高く売却するためのコツを理解して納得する売却をすすめましょう。また納得いく売却を実践するには、信頼できる不動産会社や担当者を見つけることが重要です。アドバイスを受けながら、自分も一緒に売却活動を進めることで納得できる売却へと近づきます。「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、不動産やお客様の状況にあわせて売却の提案をしています。また、弊社では事故物件の買い取りもしていますので、お気軽にお問合せください。


【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社　代表取締役　吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。

【保有資格】宅地建物取引士　ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士　空き家活用士　競売不動産取扱主任者　カラーコーディネーター