【不動産売却】権利書とは？紛失したときの３つの方法と対応策

権利書は不動産の譲渡や抵当権設定をするとき、不動産の所有者本人であるか証明するときに必要です。普段は使用することはないので大切に保管しておきましょう。

不動産の譲渡や抵当権設定をするときは、不動産の売却や購入、相続をするときのことです。

相続するときは通常権利書の提出は不要です。必要書類の中にある住民票の除票が提出できないときや、被相続人が複数回住所変更をして登記上の住所と最後の変更先住所が一致しないときには権利書が必要です。

権利証は、移転登記が完了したことを証明する書類です。登記したときだけ発行される証明書です。不動産の譲渡や抵当権の設定をするなど、所有権移転登記をするときの本人確認書類として利用されることが多いです。

登記簿は、不動産の登記情報が記載された情報です。管轄の法務局で手数料を払えば誰でも見れる登記情報で不動産の所有者の経歴を見ることができます。

結婚や転居により住所や氏名が変わったときは、登記簿上と登記名義人の住所や氏名が一致していないと所有者である確認ができないので住所変更や氏名変更登記が必要です。

新築住宅購入当初の住所は旧住所の住所となっている場合もあります。現住所と違う住所で登記されているときは、不動産売却するためには現在の住民票上の住所に変更登記を売買の決済前にする必要があります。

通常、住所や氏名の変更するときに変更登記をしますが、不動産売却のときにまとめて変更登記する方法でも大丈夫です。


(住所変更・氏名変更登記での必要書類)
・住民票：登記簿上の住所から現在までの住所の経緯がわかるもの
・戸籍謄本：戸籍謄本に変更前の名前が記載されていないときは除籍謄本が必要


(住所変更・氏名変更にかかる費用)
氏名・住所変更登記にかかる費用は、司法書士に依頼すると1万円～2万円ぐらいかかります。自分で法務局に行くことで費用を安くおさえることができます。1つの不動産につき収入印紙代金が1000円かかるので、1つの敷地に1つの建物となっている戸建であれば、2,000円の費用がかかります。

相続で不動産を譲り受けたときは所有権移転登記が必要です。譲り受けた不動産を売却するときには、登記上の名義人と現在の所有者を一致させる必要があるからです。

相続人が複数いるときは、相続人全員分の印鑑証明書が必要です。相続人の人数や、遺産分割協議書の内容によって必要書類が変わるので、必ず司法書士に確認してから手続きに進めましましょう。

また、不動産の売買で所有者が変わるときにも、所有権移転登記をします。氏名・住所変更登記と違い、登記名義人が変わるので必要書類が多くなります。


(所有権移転登記での必要書類)
・印鑑証明書　※不動産売却時
・実印　※不動産売却時
・固定資産評価証明書　※不動産売却時
・住民票　※不動産購入時
・遺産分割協議書　※相続時
・遺言書　※相続時
・戸籍謄本(相続人・被相続人)　※相続時
・除票(被相続人)　※相続時


(所有権移転登記にかかる費用)
所有権移転登記にかかる費用は3万円～10万円ぐらいかかります。相続人が複数いるときや遺産分割協議書が作成されていないときは、司法書士の書類作成費用が追加でかかるので費用が少し高くなります。

抵当権がついたまま不動産を売却すると購入者が不利益をこおむるので、不動産に抵当権がついているときは抹消登記が必要となります。

抵当権がついたままだと抵当権者が不動産を差し押さえることができるので、購入者が不動産を利用できなくなる可能性があります。不動産を売却する前には必ず抵当権を抹消して、権利のついていない状態にしましょう。


(抵当権抹消登記での必要書類)
・登記済証もしくは登記識別情報
・登記原因証明情報(弁済証明書)
・金融機関の代表者事項証明書もしくは商業登記簿謄本
・委任状


(抵当権抹消にかかる費用)
抵当権抹消手続きは、司法書士に依頼すると1万円～3万円ぐらいかかります。自分で抵当権抹消手続きをするときは3,000円～5,000円ぐらいかかります。費用を安くおさえたいのであれば自分でもできますが、確実に進めたいときは司法書士に依頼しましょう。

権利書をなくしたときは、法務局で利用できる事前通知制度を利用します。

事前通知制度とは、法務局に事情を説明することで、事前通知書が不動産の所有者に送付される制度です。

送付された事前通知書を返送することで、権利書がなくても所有者であることが証明できます。事前通知書類は期限内に返送しないと法務局で受理されません。国内に住んでいる人であれば2週間、海外に住んでいる人であれば4週間以内に届いた書類を返送する必要があります。届いた書類は、できる限り早く返送するようにしましょう。

資格者代理人による本人確認証明情報の提供制度を利用して、司法書士や弁護士に本人確認手続きを委託することができます。

司法書士や弁護士が不動産所有者の代理人として法務局で手続きをしてくれますが、3万円～5万円ぐらいの手数料がかかります。事前通知制度は郵送のやり取りで時間がかかり、自分で手続きをする手間がかかるため、忙しい人は司法書士や弁護士に委託する方法がおすすめです。

公証人の立ち会いのもと所有権移転手続きをすれば、権利書がなくても所有者本人として認められます。

公証人による本人確認は、公証人が立ち会うなかで書類手続きをすることで、公的に所有者本人であることが認められるシステムです。

公証役場に実印や印鑑証明書、委任状などの必要書類を持っていく必要があります。費用としては、3000円～1万円ぐらいがかかります。司法書士や弁護士に払う手数料よりは安いので、費用をおさえたい人におすすめです。

不正登記防止の申出は、法務局に申請することで所有不動産に不正な登記があったときに申請者に通知をしてくれる制度です。

申出をしておけば、第三者が自分の所有物件に新しく登記申請をすると法務局から通知があります。権利書が悪用されて勝手に自分の不動産に新しい登記をされたときは、その登記を抹消しなければなりません。不正登記防止の申出をすれば、すぐに新しい登記があったことに気づいて登記抹消手続きができます。

権利書をなくしたときは、なるべく早く不正登記防止の申出を行って対策を取りましょう。

登記識別情報の失効申出は、現在の登記識別情報の効力を失くすことができる制度です。

申出をしておくことで、権利書を盗んだ人が新たに登記しようとしても登記はできません。失効した登記識別情報は永久に使えないので、盗んだ犯人に悪用されることもありません。

法務局で手続きができるので、権利書をなくしたときの対策として知っておきましょう。