オーナーチェンジ物件の売却で管理会社を変更する方は多いのではないでしょうか？管理会社を変更することでのメリットはありますが、注意すべき点もあります。旧管理会社が管理変更に協力してくれないときの対応策についても解説しているので、参考にしてください。
賃貸管理の種類
賃貸管理は3種類あり、管理の種類によって管理方法や内容がかわります。賃貸管理は入居者の募集から契約に関する事務手続き、家賃の回収や管理、退去時の対応までやるべきことが多いです。
どこまで自分が管理にかかわるで管理費用も変わってくるので、慎重に選びましょう。
管理委託
管理委託とは、物件の管理を不動産会社にまかせることです。一番オーソドックスな方法で、入居者の募集から集金の代行、家賃滞納時の催促、退去時の対応までしてくれます。一般的に家賃の3～5%の手数料がかかります。
サブリース
サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を借りて、借りた物件を入居者に転貸することです。管理委託よりも管理費用が高くなりますが、入居者がみつからなかったとしてもオーナーには一定の収入が入るメリットがあります。一般的に家賃の10～20%の手数料がかかります。
自己管理
自己管理とは、オーナーが直接物件の管理をすることです。費用はかかりませんが、入居者の募集、契約に関する事務手続き、家賃の回収や管理、退去時の対応など、不動産会社にかわりオーナーが色々な対応をしなくてはなりません。
物件の管理の手間がかかって、問題がおこったときには相談する不動産会社もないので、経験があるオーナーでないとおすすめできません。
物件の管理の手間がかかって、問題がおこったときには相談する不動産会社もないので、経験があるオーナーでないとおすすめできません。
オーナーチェンジで管理会社を変更する理由
オーナーチェンジにより物件の所有者が変更されるとき、一般的には管理会社を引き継がないで新たなオーナーが新たな管理会社にお願いすることが多いです。オーナーチェンジをするとき管理会社を変更する理由についてみていきましょう。
管理会社の選択
新たなオーナーは管理会社のサービス内容や会社や担当者の信頼度を比較して管理を委託することができるので、従来の管理会社を引継ぐより安心して管理をまかせることができます。
管理会社を選ぶときは、サービス内容や会社や担当者の信頼度だけでなく、管理実績や家賃を滞納したときの保証会社、サポート体制などを確認することも大切です。
管理会社を選ぶときは、サービス内容や会社や担当者の信頼度だけでなく、管理実績や家賃を滞納したときの保証会社、サポート体制などを確認することも大切です。
管理費用の削減
管理費用の相場は、一般的に管理委託方式で家賃の3～5%、サブリース方式で家賃の10～20%です。契約するサービスによって金額が違いますが、同じサービス内容であれば安い手数料の管理会社を選びましょう。一ヶ月単位ではあまりかわらなくても、長期的にみると収益に大きな差がでてきます。
管理にかかる費用は、月々の管理費用だけでなく、更新手数料、仲介手数料、退去時の立会い費用、リフォーム費用などもあるので、それぞれの費用の比較をすることで負担を抑えることができます。
管理にかかる費用は、月々の管理費用だけでなく、更新手数料、仲介手数料、退去時の立会い費用、リフォーム費用などもあるので、それぞれの費用の比較をすることで負担を抑えることができます。
空室率の改善
入居者をみつけるときに、不動産会社によって成約するスピードが違ってきます。不動産会社は独自の顧客やネットワークをもっています。
また、委託された物件を自社の紹介で成約させるために外部の不動産会社にださない悪質な会社もあります。募集をして長期間動きがないときには、募集状況や案内状況などを確認しましょう。
管理を主体とした管理会社は、賃貸はもちろん、特に売買で営業力が弱い会社が多いです。自社で手があまる物件のときは他の不動産会社にまかせていることもあります。
営業力のある不動産会社では、入居者をみつけるだけでなく、賃料の値下げ要求があったときも色々な提案で家賃の下落を避けることもできます。
管理会社の管理内容と営業力と総合的に不動産会社を判断するようにしましょう。
また、委託された物件を自社の紹介で成約させるために外部の不動産会社にださない悪質な会社もあります。募集をして長期間動きがないときには、募集状況や案内状況などを確認しましょう。
管理を主体とした管理会社は、賃貸はもちろん、特に売買で営業力が弱い会社が多いです。自社で手があまる物件のときは他の不動産会社にまかせていることもあります。
営業力のある不動産会社では、入居者をみつけるだけでなく、賃料の値下げ要求があったときも色々な提案で家賃の下落を避けることもできます。
管理会社の管理内容と営業力と総合的に不動産会社を判断するようにしましょう。
オーナーチェンジで管理会社を変更する流れ
オーナーチェンジのとき管理会社を変更するためにどうすれば良いかわからない人もいるのではないでしょうか？変更するための流れについて一つ一つみていきましょう。
売買契約の締結
旧オーナーと新オーナーが物件売却の条件を調整して売買契約を締結します。
売買契約で条件や引渡日が決まるので、引渡しにむけて融資の段取りや権利関係の整理、物件のメンテナンスなど引渡しにむけて準備します。
売買契約で条件や引渡日が決まるので、引渡しにむけて融資の段取りや権利関係の整理、物件のメンテナンスなど引渡しにむけて準備します。
管理会社へ解約通知
旧オーナーは引渡に間に合うよう管理会社に解約通知をだします。契約内容によっては解約期限が定められていたり、管理会社によっては管理契約の解約に協力的でないときもあるので、早めに解約通知をだしましょう。
引渡し・決済、管理契約の終了
物件の引渡しでは、新オーナーに所有権を移転して、鍵や入居者の資料などを引き継ぎます。
敷金の返還義務も新オーナーに移転されるので、旧オーナーと新オーナーの間で敷金の精算をします。敷金の精算については、契約の条件で記載して契約ごとに違ってくるので注意しましょう。関東と関西の商慣習が違いでエリアにより一般的な考え方が違います。
敷金の返還義務も新オーナーに移転されるので、旧オーナーと新オーナーの間で敷金の精算をします。敷金の精算については、契約の条件で記載して契約ごとに違ってくるので注意しましょう。関東と関西の商慣習が違いでエリアにより一般的な考え方が違います。
新オーナーから入居者へ連絡
オーナーの変更を入居者に通知します。新オーナーが自身で連絡をしてもいいですし、新たな管理会社にまかせしても良いです。
連絡するときには家賃の振込先や新しい管理会社の連絡先などの情報を伝えて、新オーナーとしてはじめての出会いになるので、誠意をもって対応しましょう。
連絡するときには家賃の振込先や新しい管理会社の連絡先などの情報を伝えて、新オーナーとしてはじめての出会いになるので、誠意をもって対応しましょう。
オーナーチェンジで管理会社を変更する注意点
オーナーチェンジで管理会社を変更するときに気をつけるポイントが6つあるので、みていきましょう。
解約通知期間
管理会社によっては解約期日を定めていることがあります。一般的には解約日の1～2か月前に解約通知が必要な管理契約が多いですが、6か月前に解約通知が必要な管理契約もあるので注意が必要です。解約通知をだしてから空室がでたときの対応についても管理会社と決めておく方が良いでしょう。
解約通知期間は旧オーナーが新オーナーに伝える必要がありますが、新オーナーも解約に時間がかかることは理解しておきましょう。
解約通知期間は旧オーナーが新オーナーに伝える必要がありますが、新オーナーも解約に時間がかかることは理解しておきましょう。
違約金
管理会社と契約の終了時には、違約金が発生することがあります。管理会社によって金額が違うので、旧オーナーは管理契約書を確認しましょう。精算方法は、仲介会社を通じてやりとりをすればスムーズです。
サブリース解約
サブリース契約は正当な理由があるときに解約を認める旨を記載していることが多いですが、オーナーの物件売却は正当な解約理由にあたらないと主張してくる管理会社がでてきます。
裁判にまで発展することもありますが、時間や費用もかかるのでオーナーが立退料を支払って合意解約とすることが一般的です。
裁判にまで発展することもありますが、時間や費用もかかるのでオーナーが立退料を支払って合意解約とすることが一般的です。
敷金の精算
入居者が退去するときには、敷金を返還する義務があります。
ただし、物件の売却で敷金の精算については、関東と関西の商慣習が違いでエリアによりかわってきます。
関東では入居者から預かった敷金は売主から買主に交付しますが、関西では敷金を交付しません。しかし、入居者が退去したときには敷金を返還しなければいけないので、関西方式のときは購入前にレントロールで金額の確認をしておきましょう。特に、テナント貸しのときは敷金が高額になることが多いので注意が必要です。
ただし、物件の売却で敷金の精算については、関東と関西の商慣習が違いでエリアによりかわってきます。
関東では入居者から預かった敷金は売主から買主に交付しますが、関西では敷金を交付しません。しかし、入居者が退去したときには敷金を返還しなければいけないので、関西方式のときは購入前にレントロールで金額の確認をしておきましょう。特に、テナント貸しのときは敷金が高額になることが多いので注意が必要です。
保証会社契約
管理会社を変更すると、保証会社の契約も終了してしまうことがあります。
入居者の保証会社がなければ、家賃の滞納をされたときトラブルになるので新しい管理会社に対応策を相談することをおすすめします。
入居者の保証会社がなければ、家賃の滞納をされたときトラブルになるので新しい管理会社に対応策を相談することをおすすめします。
入居者への通知
昨今、管理会社の変更を装って、実際と違う振込先を案内する詐欺が横行しています。
入居者に心配をかけないように通知の書類は、信頼しててもらえるような内容で作成をしましょう。新旧の管理会社連名で変更合意書を作成すると安心されます。そして何より誠意をもった対応を心がけましょう。
入居者に心配をかけないように通知の書類は、信頼しててもらえるような内容で作成をしましょう。新旧の管理会社連名で変更合意書を作成すると安心されます。そして何より誠意をもった対応を心がけましょう。
旧管理会社が協力しないときの対処法
旧管理会社に解約通知をしても、変更合意書への捺印を拒否してくる管理会社があります。
基本的には管理契約を結んでいる旧オーナーが対応する必要がありますが、状況がかわらないときは入居者に協力してもらい、変更合意書に捺印をもらうように仕向けます。入居者に協力を得られないときは、弁護士などの専門家に相談して、状況によっては法的措置をとる必要もあります。
新オーナーとしては、旧管理会社の解約ができない物件を購入するべきではありません。信頼できない管理会社が引き続き管理を続けることで、何か問題がおこったときに誠意ある対応をせずにトラブルに発展する可能性があるので注意しましょう。
まとめ
不動産の管理は、管理ひとつで入居者の満足度や物件の収益率がかわってくるので、重要な項目です。管理だけでなく、賃貸や売買、有効活用など広い視点で提案できる不動産会社と付き合うようにしましょう。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、管理はもちろん賃貸や売買、有効活用についても取り扱いしています。放置している空き家についても、空き家活用士の資格をもったスタッフも在籍していますので、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター