【不動産売却】所得税の基礎知識、確定申告の手続きと必要書類、特例活用による節税方法

所得税の計算は、所得の種類がたくさんあるので、ひとつの課税方式では不平等になってしまいます。そのため、所得の種類によって所得税の課税方式は2種類あります。

総合課税方式は、所得を合算して税額を算出します。税率は累進税率で所得が増えるほど５％から45％まで上がります。

分離課税方式は、総合課税には含まずに所得ごとに決められた税率で税額を算出します。

所得は10種類に区分されています。それぞれ課税方式が違うので見ていきましょう。

事業所得(事業活動から生じる所得)：総合課税
事業所得(株式等の譲渡による所得)：分離課税
不動産所得(不動産賃貸による所得)：総合課税
利子所得(国外で支払われる預金の利子所得)：総合課税
利子所得(預貯金の利子所得)：分離課税
配当所得(株式の配当、法人から受ける剰余金の配当)：総合課税
配当所得(株式などの配当で申告分離を選択した所得)：分離課税
給与所得(会社員や公務員の給料)：総合課税
雑所得(上記以外の所得。公的年金など)：総合課税
雑所得(株式等の譲渡所得や先物取引の所得)：分離課税
譲渡所得(ゴルフ会員権などを売った所ときの所得)：総合課税
譲渡所得(不動産を売ったときの所得)：分離課税
一時所得(生命保険一時金、賞金などの所得)：総合課税
一時所得(保険期間5年以下の一時払い養老保険などの所得)：分離課税
山林所得：分離課税
退職所得：分離課税


不動産売却による譲渡所得は、分離課税方式で算出します。また、10種類の所得のうち、山林所得、配当所得、退職所得も分離課税方式で税額を算出します。

総合課税方式が累進税率で税額を算出するので、所得の合計額が大きくなるほど税率も高くなるからです。そのため、不動産売却の利益を総合課税の所得と合算すると、一時的な所得であるにもかかわらず、税負担が大きくなってしまうので、不動産売却による譲渡所得は分離課税となっています。

総合課税方式と同じく、売却益があるときには確定申告が必要で売却がないときには確定申告は必要ありません。

また、10種の所得の中に不動産所得がありますが、これは不動産の賃貸で得る所得のことで、不動産を売却して得た所得とは違うので注意しましょう。

不動産の譲渡価額を計算します。譲渡価額は、売却価格に固定資産税等精算金を加えて算出します。不動産を売却した売主は、引渡日以降の固定資産税等相当額を固定資産税等精算金を買主から受け取ります。

固定資産税は、1月1日時点の所有者が1年分を納税するものです。売主が受け取る固定資産税等精算金は、不動産の売却価格の上乗せ分と考えて、固定資産税等精算金を売却価格に加えます。

マンションを売却するときは、管理費や修繕積立金を精算し、買主から精算金を受け取ることがありますが、こちらは譲渡価額には含めません。固定資産税が1月1日時点の所有者が納めるものであるのに対して、管理費などは一般的に引渡日以降は買主が負担するものなので、売主が前払いしている管理費などを買主から精算金として受け取っても、売主の収入とは見なされません。

ちなみに、固定資産税の精算での起算日は1月1日と4月1日のどちらかでするのが一般的です。1月1日を起算日とするときは、売主の負担は1月1日から引渡日、買主の負担は引渡日から12月31日までの分です。4月1日を起算日とするときは、売主の負担は4月1日から引渡日まで、買主の負担は引渡日から翌年の3月31日までの分になります。

起算日は地域による違いがあって関東では1月1日、関西では4月1日を起算日とする傾向があります。

取得費は、土地は購入価格、建物は購入価格から減価償却費を控除した金額です。譲渡価格から控除することができる取得費が大きいほど譲渡所得が小さくなり、税負担が軽減されます。

取得するときの仲介手数料や立退料、移転料、搬入費や据付費、解体費用なども取得費にすることができます。

建物の取得費は減価償却を計算します。減価償却とは、取得から売却時までの間に経年劣化した価値の分を引くことです。土地は時間が経っても価値が変化することがないので、減価償却するのは建物だけです。建物の取得費だけは、建物の購入価額から減価償却費相当額を引きます。

減価償却費相当額は、建物の購入価額の95％を限度として、所有期間が長いほど減価償却費相当額が大きくなります。

計算式としては、減価償却費相当額＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数となり、経過年数は築年数ではなく、購入から売却までの所有期間です。

また経過年数は、端数月があるときは６カ月以上であれば1年、6カ月未満の端数月は切捨てます。減価償却費は支出を伴わない経費で会計上費用として計上できます。つまり、経費を差し引いた分、利益が小さくなるので、税負担が軽減されることになります。

償却率は建物の構造によって以下のように数値が定められています。


(構造別償却率と耐用年数)
木造：償却率0.031、耐用年数33年
木骨モルタル：償却率0.034、耐用年数30年
鉄骨造(骨格材の肉厚が3mm以下)：償却率0.036、耐用年数28年
鉄骨造(骨格材の肉厚が3mm超4mm以下)：償却率0.025、耐用年数40年
鉄骨造(骨格材の肉厚が4mm超)：償却率0.020、耐用年数51年
鉄筋コンクリート造/鉄筋鉄骨コンクリート造：償却率0.015、耐用年数70年
※非事業用資産の耐用年数は事業用資産の1.5倍で計算

取得費がわからないときは、概算取得費として売却金額の５％相当額が取得費となります。取得費がわかっているときでも実際の取得費が売却金額の５％相当額を下回るときは、売却金額の５％相当額を取得費とすることができます。

ただ、取得費を5％とすると譲渡所得税が高額になるので、取得費がわかる資料を探し出すことをおすすめします。

マイホームの売却で発生した譲渡所得は、居住期間にかかわらず、以下の条件を満たすことで、3,000万円を非課税にする控除を受けられます。売却益が3,000万円以内であれば、税金が発生しない特例です。


(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の適用条件)
・自宅として住んでいるマイホームの売却
・マイホームを建てている土地や借地権の売却
・以前住んでいたマイホームや土地は住まなくなった日から
　3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却
・マイホームを解体した土地は契約まで住居以外の用途にせず、家屋を取り壊した日から1年以内に
　契約を締結して、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却
・売却した年の前年および前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び
　繰越控除の特例、マイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと
・災害で滅失した家屋は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却
・売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

3,000万円特別控除を適用しても譲渡所得がプラスになるときは、軽減税率の特例を利用します。

適用要件は売却した年の1月1日時点で所有期間10年超の居住用財産を譲渡したときです。軽減税率を使えるのは、3,000万円特別控除の適用後の譲渡所得で、税率は以下の通りです。


6,000万円以下 ：所得税10.21% (所得税10% + 復興特別所得税0.21%) 、住民税4%
6,000万円超 ：所得税15.315%(所得税15% + 復興特別所得税0.315%)、住民税5%
※復興特別所得税は2037年までの所得税に対して2.1％加算されます。

マイホームの買い替えのために住んでいた不動産を売却し損失がでたときは、住んでいた居住用財産の売却価格が条件を満たすことで、他の所得から損失を引くことができます。1年で控除しきれなかった損失は、翌年から3年間にわたって繰り越すことができます。

損益通算をすると、不動産売却による損失を給与や事業所得など他の所得から控除することができるので、所得の総額が少なくなり税金を抑えることができます。会社員は月々の給料から所得税を引かれているので、売却の損失によって所得の総額が少なくなることで、納めすぎた所得税が還付されます。

確定申告書Bは、不動産所得や事業所得があるときに使う書類です。

不動産売却の利益は分離課税です。総合課税である給与所得とわけるため、分離課税を申告する分離課税用の申告書で納税額を申告します。

土地や建物の譲渡による譲渡所得金額の計算をする書類です。

(税務署・市区町村役場で入手、必要事項の記入が必要なもの)
確定申告書の用紙(申告書B、申告書第三表/分離課税用)：税務署
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表と計算明細書) ：税務署
戸籍の附表(売却後2カ月経過後にされたもの)：不動産がある市区町村

売却する物件の購入時と売却時の不動産売買契約書が必要です。不動産売買契約書は、購入、売却の金額が申告どおりか確認するために必要です。コピーでも大丈夫です。注文住宅を売却したときは、建築当時の請負契約書が必要です。

不動産売却をするとき、不動産の所有者が買主に移転して登記されます。登記事項証明書は、不動産の権利内容を印刷したもので、売却する不動産を所轄する法務局やオンラインで取得することができます。

売却する不動産の取得や譲渡するときにかかった費用の領収書が必要です。領収書もコピーで大丈夫です。

売却する不動産が特例を利用できるか確認をします。特例を受けるには条件があり、マンション・土地・戸建の種類によって必要書類が違うので、国税庁のウェブサイトなどで条件を確認しましょう。

課税対象となる譲渡所得の金額を計算します。譲渡所得がプラスのとき、特例を使うことによって所得がかからなくなったり、納税額が少なくなったりすることがあります。

(譲渡所得税額の計算式)
譲渡所得＝譲渡価額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除
取得費＝土地購入価額＋建物購入価額ー減価償却費相当額

確定申告書を作成します。確定申告書は税務署でもらうことができますが、国税庁のウェブサイトの確定申告書等作成コーナーでオンライン申告することもできます。

オンライン申告は入力する金額を自動で計算してくれるので、手書きよりも便利です。手書きするときは、申告書は複写式なのでボールペンで強めの筆圧で書くようにしましょう。

書き間違えたときは、間違えた箇所に二重線を引き、上下の空いている欄に正しい文字を書き込みます。記入漏れがないか確認して印鑑を押せば完成です。

確定申告書は、例年2月15日から3月15日の期間に行います。提出方法は、税務署に直接持っていったり、郵送したり、e-Taxでデーターを送る３つの方法があります。わからないことがあるときは、税務署で申請する方が良いですが、例年確定申告の締め切り間際は混み合いますので、早目に手続きすることをおすすめします。