土地を売却するときに建物を解体した方がよいか判断に迷うときはありませんか？大気汚染防止法の改正でのアスベスト対策、資源価格や人件費の高騰で解体費用は高くなっています。土地を売却するときに少しでも手元にお金を残すのであれば解体しない選択肢もあります。ケースによって違ってきますので、解体したときのメリットやデメリットをみながら考えていきましょう。
解体費用の相場
解体費用は土地の地形や接道や隣地との状況、建物の構造や形状によってかわってきます。
解体費用の目安としては、建物の構造による一坪あたりの解体費用から解体する延床面積を乗じて計算します。構造による一坪あたりの解体費用は、木造で約4～5万円/坪、鉄骨造で約6～7万円/坪、鉄筋コンクリート造で約8～9万円/坪です。
アスベストを使用しているときは、大きな費用がかかりますので注意しましょう。
建物の解体の他に、建物内にある残置物撤去費用、敷地内にある樹木伐採処分費用、浄化槽や建物基礎などの地下埋設物撤去費用などがかかるケースがあります。
残置物撤去費用
解体する家に家具や家庭ゴミ等の残置物がある場合は、残置物撤去費用がかかります。
残置物撤去費用は、物量によってかなり金額が異なりますが、15万円～25万円程度となるケースが多いです。
家庭ゴミ等の残置物は、解体で生じる産業廃棄物ではなく一般廃棄物になるため、解体工事会社で一般廃棄物収集運搬業の免許を保有していないことが多く、残置物が残っていると解体を引き受けてくれないことがあります。
そのため、残置物は解体工事前に処理することが一般的です。
残置物撤去費用は、物量によってかなり金額が異なりますが、15万円～25万円程度となるケースが多いです。
家庭ゴミ等の残置物は、解体で生じる産業廃棄物ではなく一般廃棄物になるため、解体工事会社で一般廃棄物収集運搬業の免許を保有していないことが多く、残置物が残っていると解体を引き受けてくれないことがあります。
そのため、残置物は解体工事前に処理することが一般的です。
樹木伐採処分費用
庭の樹木を撤去するときには樹木伐採処分費用もかかります。
樹木は4トントラック2台分（計8トン）程度で処分できるケースが一般的です。金額としては15万円～20万円程度です。他にも、昔ながらいわれのある大木であれば、神主様にお清めをしていただく必要があるケースもあります。忘れがちな費用になりますので注意が必要です。
樹木は4トントラック2台分（計8トン）程度で処分できるケースが一般的です。金額としては15万円～20万円程度です。他にも、昔ながらいわれのある大木であれば、神主様にお清めをしていただく必要があるケースもあります。忘れがちな費用になりますので注意が必要です。
地下埋設物撤去費用
建物の解体では、見積もり時に発見できなかった地下埋設物がでてきたときには地下埋設物撤去の追加工事費用が生じることがあります。
地中埋設物としては、コンクリートのガラや浄化槽、建物の基礎などがあります。
費用としては、コンクリートのガラで、おおよそ2万円/t前後、浄化槽や建物の基礎で、おおよそ3万円/t前後かかります。これは、あくまでも目安です。深い部分から埋設物がでてくると100万円くらいかかることもあります。
想定外の埋設物がでてきたときは、そのまま撤去工事を続行することをおすすめします。一旦工事を止めてしまうと、再び重機を搬入しなければならずコストアップしてしまうからです。
地中埋設物としては、コンクリートのガラや浄化槽、建物の基礎などがあります。
費用としては、コンクリートのガラで、おおよそ2万円/t前後、浄化槽や建物の基礎で、おおよそ3万円/t前後かかります。これは、あくまでも目安です。深い部分から埋設物がでてくると100万円くらいかかることもあります。
想定外の埋設物がでてきたときは、そのまま撤去工事を続行することをおすすめします。一旦工事を止めてしまうと、再び重機を搬入しなければならずコストアップしてしまうからです。
土地売却で建物の解体をするべきか？
土地の売却で建物を解体するべきか迷う局面があります。スムーズに売却できるのであれば解体費用も大きな金額になるので、解体せずに売却する方が良いでしょう。
解体しなくても良いケースについてみていきましょう。
建物が新しくて建物自体に価値があるときは建物の利用を前提に売却できることがあるので解体する必要がありません。また、不動産業者に買取してもらうときも現況のままで買取してくれるので無駄な解体費用をかける必要がありません。他にも、解体費用が高くなるときには解体することで売却金額からの手取り少なくなるので現況で売却する方が賢明といえます。一番気をつけないといけないのは再建築不可の土地で解体してしまうことです。どのような建物でも建築するときに建築確認をとる必要があります。建築基準法等の法律の基準に満たさない土地では建物が建てられないので注意しましょう。
解体した方が良いケースについてもみていきましょう。
建物が古く見栄えもよくないときには解体してイメージをよくすることも考えられます。イメージだけでなく、更地の状態ですと買主が購入してからすぐに土壌調査など建設にむけて動けるのが大きいです。あとは、解体することで地中埋設物についてのトラブルを未然に防ぐことができる安心感もあります。
このように解体をするべきかは不動産ごとによって違ってきます。住宅を解体したあと更地になったときには固定資産税も上がってきますし、次に紹介する解体するときのメリット・デメリットにつながってくるので、しっかりと理解しましょう。
土地売却で建物を解体するときのメリット
土地を売却する時に建物を解体するときのメリットをみていきましょう。デメリットもみながら解体する方がよいか考えましょう。
売りやすくなる
建物を解体して土地を売却すれば、買主にとっては解体の手間や費用がかからず、土壌調査や地盤調査などすぐ建設の段取りに取り掛かることができるので売れやすくなります。
また、古い建物がなくなるので見栄えがよくなり、新築する建物のイメージがたてやすくなるので売れやすくなります。
また、古い建物がなくなるので見栄えがよくなり、新築する建物のイメージがたてやすくなるので売れやすくなります。
トラブルが少なくなる
建物を解体すると地中埋設物の状況がわかるので、決済後の契約不適合責任についてのトラブルが少なくなります。
契約不適合責任に問われると埋蔵物の撤去や土地の改良費用を請求されることもあります。また、売却金額の減額や損害賠償、契約解除を請求されたときも対処しなければなりません。
契約不適合責任に問われると埋蔵物の撤去や土地の改良費用を請求されることもあります。また、売却金額の減額や損害賠償、契約解除を請求されたときも対処しなければなりません。
譲渡所得税をおさえることができる
不動産を売却したときに利益がでると譲渡所得税を支払わないといけません。
不動産の売却金額から不動産の取得費を差し引くのですが、売却するときの費用も差し引くことができます。解体費、測量費、不動産仲介手数料などがこの費用にあたります。
不動産の売却金額から不動産の取得費を差し引くのですが、売却するときの費用も差し引くことができます。解体費、測量費、不動産仲介手数料などがこの費用にあたります。
土地売却で建物を解体するときのデメリット
土地を売却する時に建物を解体するときのデリットもみていきましょう。デメリットからのリスクをみると後悔しない選択ができまるので正確に理解しましょう。
解体費用がかかる
昨今、建築費用が上がっていることをよく耳にするのではないでしょうか。解体工事についても同様です。
また解体においては、近年の大気汚染防止法の改正でアスベスト対策をしなくてはならなくなり、さらに費用は高くなっています。
また解体においては、近年の大気汚染防止法の改正でアスベスト対策をしなくてはならなくなり、さらに費用は高くなっています。
固定資産税が高くなる
不動産には毎年、固定資産税がかかってきます。土地と建物それぞれに税金がかかっています。
土地の上に住宅が建っているときには、土地の固定資産税が安くなる「住宅用地の特例」があります。住宅用地の特例を適用すると、200㎡までの部分は固定資産税評価額を1/6にすることができます。200㎡以上の部分は、固定資産税評価額を1/3にすることができます。
逆に、住宅を解体することで住宅用地の特例がつかえなくなると、固定資産税の負担が大きくなるので注意しましょう。
土地の上に住宅が建っているときには、土地の固定資産税が安くなる「住宅用地の特例」があります。住宅用地の特例を適用すると、200㎡までの部分は固定資産税評価額を1/6にすることができます。200㎡以上の部分は、固定資産税評価額を1/3にすることができます。
逆に、住宅を解体することで住宅用地の特例がつかえなくなると、固定資産税の負担が大きくなるので注意しましょう。
土地売却で建物を解体するときの注意点
一般の方は建物の解体をする機会が少ないので、解体するときの注意点を見逃しがちです。見逃すことで税金負担が多くなったり、不動産の価値を損ねる可能性があるので、しっかりとおさえておきましょう。
固定資産税を考えて解体計画を練る
解体する建物が住宅のときには、タイミングによって固定資産税がかかってくるので注意しましょう。
土地の上に住宅が建っているとき、土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、土地の固定資産税が安くなっています。
そのため、住宅を解体すると建物の固定資産税はなくなりますが、土地の固定資産税が上がります。200㎡までの土地であれば、固定資産税は、おおよそ3倍上がり、200㎡以上の部分は、おおよそ6倍上がります。
建物が古いと建物の固定資産税が安いため、建物を解体して建物の固定資産税がなくなるよりも土地の固定資産税が上がることになります。
ただし、固定資産税は毎年1月1日の状態で判断されるので、1月1日を過ぎたタイミングで解体して、1年以内に売却すれば固定資産税が安いまま売却することができます。
土地の上に住宅が建っているとき、土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、土地の固定資産税が安くなっています。
そのため、住宅を解体すると建物の固定資産税はなくなりますが、土地の固定資産税が上がります。200㎡までの土地であれば、固定資産税は、おおよそ3倍上がり、200㎡以上の部分は、おおよそ6倍上がります。
建物が古いと建物の固定資産税が安いため、建物を解体して建物の固定資産税がなくなるよりも土地の固定資産税が上がることになります。
ただし、固定資産税は毎年1月1日の状態で判断されるので、1月1日を過ぎたタイミングで解体して、1年以内に売却すれば固定資産税が安いまま売却することができます。
建物の滅失登記をする
建物を解体した後、建物登記をなくすことを滅失登記といいます。
売却するのであれば、買主が後々金融機関から指摘されたり、契約条項に滅失登記をする旨を盛り込まれたりするので、建物の滅失登記はしておきましょう。
売却するのであれば、買主が後々金融機関から指摘されたり、契約条項に滅失登記をする旨を盛り込まれたりするので、建物の滅失登記はしておきましょう。
マイホームなら3,000万円特別控除の適用期限に注意する
解体して売却する予定の建物がマイホームのとき、3,000万円特別控除という譲渡所得税の節税特例を利用することができます。
3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式は、譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円になります。
譲渡所得から3,000万円を控除できるため、3,000万円特別控除を利用するとほとんどの場合、譲渡所得がゼロになります。
解体してから3,000万円特別控除を利用するには、売却のタイミングに制限があります。
転居後に建物を解体したときには、転居してから3年後の12月31日までか、解体した後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する必要があります。解体してから土地を貸したり、事業で使用すると適用外になります。
3,000万円特別控除を適用したときの譲渡所得の計算式は、譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円になります。
譲渡所得から3,000万円を控除できるため、3,000万円特別控除を利用するとほとんどの場合、譲渡所得がゼロになります。
解体してから3,000万円特別控除を利用するには、売却のタイミングに制限があります。
転居後に建物を解体したときには、転居してから3年後の12月31日までか、解体した後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する必要があります。解体してから土地を貸したり、事業で使用すると適用外になります。
再建築できるか確認する
どんな建物でも建てる時には、自治体に建築申請をする必要があります。中には、既存不適格で法的に建築の要件を満たしていない建物も存在します。
土地の売却するしない関係なく、建物を解体する前には、その土地で更地にしてから建物を建てられるか確認する必要があります。
市街化調整区域にある土地では建物の建築が許可されない場合があります。市街化調整区域とは、無秩序に市街地が拡大していくことを防ぎ、その土地の景観を維持する地域のことです。
市街化調整区域で建物を建てることが許されるのは、その家にこれまで暮らしていた家族に限定されてしまう場合があります。
他にも建築基準法によって、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には建物を再建築できないと決められている場合もあります。
土地の売却するしない関係なく、建物を解体する前には、その土地で更地にしてから建物を建てられるか確認する必要があります。
市街化調整区域にある土地では建物の建築が許可されない場合があります。市街化調整区域とは、無秩序に市街地が拡大していくことを防ぎ、その土地の景観を維持する地域のことです。
市街化調整区域で建物を建てることが許されるのは、その家にこれまで暮らしていた家族に限定されてしまう場合があります。
他にも建築基準法によって、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には建物を再建築できないと決められている場合もあります。
補助金や助成金がでるか確認する
古い民家が密集していて道路も狭い地域では、自治体によっては空き家がいつまでも残ることで倒壊や不審者が住み着くなどの防犯上の問題、地域の開発のために解体をうながすための補助金がでることもあります。
申請する必要書類や助成額もかわってきますので、自治体に確認してみましょう。
申請する必要書類や助成額もかわってきますので、自治体に確認してみましょう。
まとめ
土地を売却するときに建物を解体するかどうかは、建物に利用価値があるかどうかで判断がかわってきます。
一般的に、建物の利用価値がなければ、更地にして売却する方が得策です。不動産会社に買取ってもらうときは、解体なしの現況の取引がおすすめです。
建物の利用価値については、経験豊富な不動産会社に相談をしましょう。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、数多くの土地取引をしています。解体するかしないかだけでなく売却に応じた相談にのらせていただきますので、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター