【不動産】住宅ローン控除の基礎知識と知っていればトクする節税方法

・住宅取得日から6ヶ月以内に入居し、そのまま居住し続けること
・控除を受ける年の所得合計額が2,000万円以下
・入居年とその前後2年以内に、譲渡所得の課税の特例(3,000万円特別控除、買い換え特例など)を受けていないこと
・ローンの返済期間が10年以上
・床面積(登記簿面積)50㎡以上で、1/2以上が居住用
　※2023年までに建築確認取得すれば40㎡に緩和(所得要件：1000万円以下)

・住宅取得日から6ヶ月以内に入居し、そのまま居住し続けること
・控除を受ける年の所得合計額が2,000万円以下
・入居年とその前後2年以内に、譲渡所得の課税の特例(3,000万円特別控除、買い換え特例など)を受けていないこと
・ローンの返済期間が10年以上
・床面積(登記簿面積)50㎡以上で、1/2以上が居住用
　※2023年までに建築確認取得すれば40㎡に緩和(所得要件：1000万円以下)
・築後20年以内(耐火建築物は25年以内)であること
　または次のいずれかの耐震基準をクリアしていること
　(新耐震基準適合証明書取得、既存住宅性能評価書で耐震等級１以上、既存住宅売買瑕疵保険に加入)
・生計をひとつにする親族からの購入ではないこと
・贈与された家ではないこと

・住宅取得日から6ヶ月以内に入居し、そのまま居住し続けること
・控除を受ける年の所得合計額が2,000万円以下
・入居年とその前後2年以内に、譲渡所得の課税の特例(3,000万円特別控除、買い換え特例など)を受けていないこと
・ローンの返済期間が10年以上
・床面積(登記簿面積)50㎡以上で、1/2以上が居住用
　※2023年までに建築確認取得すれば40㎡に緩和(所得要件：1000万円以下)
・自己所有の居住するための住宅のリフォーム
・一定の省エネリフォーム、バリアフリーリフォーム、耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕など
・工事費用が100万円以上
・店舗併用住宅等の場合、居住部分のリフォーム費用が2分の1以上占めること

ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦それぞれが主債務者となってローンをくむ方法です。1つの物件に2本の住宅ローンをくむ状態です。

メリットとしては、まず夫婦どちらかの収入だけでは希望の借入金額に届かないときも夫婦それぞれでローンをくむことで希望の金額まで借入ができることです。

2つ目のメリットとして、2本のローンをくむことで、それぞれのローンの内容(返済年数、金利など)をかえて金利上昇などのリスクヘッジをすることができることです。

3つ目のメリットとして、夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入するので、万が一夫婦どちらかが亡くなったときは、亡くなった人のローン残債を保険で完済できることです。

デメリットとしては、夫婦それぞれでローン契約をするので、事務手数料や印紙税や保証料などの諸費用が2人分かかることです。

注意すべき点は、夫婦どちらかが仕事をやめたり収入が少なくなったりすると、一方の住宅ローン控除を受けられなくなります。あくまでも住宅ローン控除は所得税や住民税からの軽減になるので、納税した金額以上は戻ってきません。また、単独でローンをくむより多くの融資を受けられるということは、夫婦どちらかの収入が少なくなるとローンの返済が厳しくなるので無理のない返済計画をたてましょう。

連帯債務の住宅ローンとは、1つの物件に対して夫婦の収入を合算して2人ともが主債務者となってローンをくむ方法です。1つの物件に2人で共同して1本の住宅ローンをくむ状態です。

メリットとしては、ペアローンと同じく夫婦どちらかの収入だけでは希望の借入金額に届かないときも夫婦の収入を合算してローンをくむことで希望の金額まで借入ができます。

ペアローンと違うのは、団体信用生命保険に加入すると2人で1本のローンをくむので、万が一夫婦どちらかが亡くなったときはローン残債全額を保険で完済できることです。

ただし、連帯債務の住宅ローンは数が少なく、代表的なローンとしてはフラット35があります。フラット35とは、民間の金融機関で融資を受けますが、貸し出したローンを住宅金融支援機構が買取り証券化して投資家に販売する仕組みのローンです。フラット35は固定金利なので、金利の選択の幅は限られてくるのがデメリットです。

これもペアローンと同じく夫婦で収入合算して単独でローンをくむより多くの融資を受けられるということは、夫婦どちらかの収入が少なくなるとローンの返済が厳しくなるので無理のない返済計画をたてましょう。