【不動産】住宅ローンの基礎知識とローン組みや審査での注意点、オトクな豆知識

現在、公的ローンは財形住宅融資と自治体融資があります。それぞれの特徴をみていきましょう。

(財形住宅融資)
財形住宅融資は、財形貯蓄を1年以上続けていて、貯蓄の残高が50万円以上ある人が受けられる融資です。融資額は財形貯蓄の残高の10倍の額以内で、最高4000万円までです。金利は5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利です。財形貯蓄自体、会社員が賃金を天引きして行う貯蓄のため、財形住宅融資は会社員を対象とした融資です。

(自治体融資)
自治体融資は、全国の都道府県、市町村などの地方自治体が行う融資です。全国すべての自治体が実施しているわけではありません。実施していても自治体によって融資内容や条件がかわってきます。多くの自治体が、一定期間以上の居住や勤務や一定の金額以下の収入などの条件を定めています。


これまでは、政府系金融機関である住宅金融公庫が行う公庫融資が公的ローンの代表でしたが、2007年に官から民への行政改革の流れで住宅金融公庫は廃止されました。一定の業務を引き継ぐ機関として、住宅金融支援機構ができましたが、住宅金融支援機構は直接個人に融資をしていません。

フラット35という融資では、金融機関が窓口として融資をして、住宅金融支援機構は金融機関が融資した債権を買い取って証券化することで機関投資家から資金調達をする買取型と、金融機関が住宅金融支援機構の住宅融資保険を設定したうえで融資して債権の受益権を金融機関が住宅金融支援機構を介して資金調達する保証型の2種類があります。

民間ローンは審査が厳しく、変動金利を利用される方が多いです。住宅金融公庫の廃止以降は、民間の金融機関は住宅ローンの商品開発に力を入れていて、様々な特徴をもった商品が登場しています。選択肢が増えているので、しっかり比較検討することが大切です。

借入のときに契約で定めた金利が完済するまで変わらないタイプです。返済金額が固定されるので、返済計画がたてやすく、家計の管理がしやすくなります。

また金利が低いときに借入れをすれば、金利が上昇したときのリスクを減らすことができます。逆に金利が下降したときは金利の負担が大きくなります。

3年、5年、10年など一定期間の金利を固定するタイプです。固定期間が終わると、変動金利や固定金利選択型を選ぶことができます。

自由度は高いですが、固定期間が終わった後に金利が上昇すれば、金利の負担は大きくなります。また、固定期間中は変動金利に変更することができません。

金融情勢の変化によって、金利が変動していくタイプです。金利は年2回見直されますが、返済額は5年ごとに変更されます。

経済情勢で金利が下降すれば住宅ローンの金利も下がって得をすることができますが、金利が上昇すれば住宅ローンの金利も上がって金利の負担が大きくなるリスクを負うことになります。

元利均等返済とは、元金分と利息分を合わせた毎月の返済額を一定に保つ方法です。ローンの返済額には元金と利息が含まれていますが、返済額に占める元金と利息の割合が変化していくことになります。

メリットとしては、毎月の返済額が変わらないので返済計画が立てやすいです。しかし、返済した当初は元金がなかなか減らないので、総返済額は大きくなります。

元金均等返済とは、毎月同じ額の元金に、利息を加えた額を返済する方法です。残高が減れば利息も減るので、利息額は毎回減っていくことなり、返済額も回数を追うごとに減っていくことになります。

毎回一定額を返済できるので、総支払額は少なくなります。返済した当初は元金が多いので、利息額が大きくなり返済負担が大きくなります。

事前審査とは、住宅ローンの本審査に通過できるかを事前に確認するための審査です。一般的に住宅ローンの事前審査は物件の売買契約や建築工事の請負契約をするときにします。

インターネット銀行では、住宅ローンを借り入れる方の自己申告で事前審査が行われます。申告した年収や勤続年数などが事実と違うときには、事前審査に通過していても本審査に通過できない可能性があります。

都市銀行や地方銀行の事前審査では、源泉徴収票や本人確認資料などの書類をもとに審査されます。結果は2、3日程でわかります。

住宅ローンの本審査では、住民票や源泉徴収票や売買契約書などの書類をもとに年収や勤続年数や健康状態や物件の担保価値などを審査します。

多くの金融機関は、 団体信用生命保険への加入を融資条件としています。団体信用生命保険とは、住宅ローンを借り入れた人が亡くなられたり、重度障害になられたときに、保険金によって住宅ローンが完済される保険です。健康状態が悪く、団体信用生命保険に加入できないときは、住宅ローンを借り入れできない恐れがあります。

また、本審査で物件の担保価値が確認されるのは、住宅ローンを借り入れた人が返済できなくなったときに、物件を競売にかけて融資金を確実に回収するためです。結果は1週間程でわかります。

金銭消費貸借契約とは、金融機関から融資を受けるための契約で、実際の借り入れ期間や金利について決めます。

手続きは金融機関によりますが、ローン申込人本人が決済の1週間前までに行います。また、金銭消費貸借契約の日までに返済のための口座を作る必要があります。

融資実行で、決済当日に新しく作った口座へ融資金が振り込まれます。融資金は、そのまま融資実行とともに売主に送金され、売主が融資金の着金が確認できれば物件の引渡しが完了します。

また融資実行と同時に、購入物件に抵当権の設定が行われます。もし返済が滞ったときは、金融機関が物件を差し押さえて資金回収できるようにします。

住宅ローンの返済期間は、最長35年が一般的ですが、なかには40年など長期で融資する金融機関もあります。

住宅ローンの返済期間は長期間で設定しましょう。長期間にすることで月々の支払いを抑えることができます。子供の進学や自身や配偶者の転職などでライフスタイルが大きくかわり、支払い計画を見直さないといけないケースもでてくるので、余裕をもった返済計画をくむようにしましょう。

早く返済を考えているときは、月々の支払いを抑えている分の貯蓄を繰り上げ返済をして、期間短縮をする方法をおすすめします。

貯蓄の全額を頭金にしてしまうと、病気で働けなくなったときや退職をして一時的に収入が下がってしまったときなどに対処できなくなる可能性があります。頭金を支払うときは、何かあったときのために予備資金を口座に残しておきましょう。

不動産を購入した後、住宅ローンの返済以外でも費用がかかります。

住宅だけなくすべての不動産で、年に1度、固定資産税や都市計画税がかかってきます。

マンションを購入したときは、住宅ローンの返済と合わせて月々の管理費や修繕積立金、駐車場代の支払いがあります。戸建を購入したときは、月々の管理費や修繕積立金はかかりませんが、将来的に修繕するための資金を準備する必要があります。

住宅ローンの返済以外にもコストがかかるので、余裕をもった資金計画をたてましょう。

不動産を購入するときは、印紙税や登記費用などの諸費用が発生します。

諸費用は基本的に現金で支払いますが、金融機関によっては住宅ローンの融資額に諸費用を含めることができます。諸費用を含めて住宅ローンを借り入れたときは、 融資額が購入するマンションの価値を上回るオーバーローンになります。

諸費用をローンで借り入れできるメリットはありますが、毎月の返済負担が大きくなったり、将来的に売却するときにローン残債が売却金額を上回る可能性がでてくるデメリットもあります。オーバーローンを利用するときは、デメリットがあることを理解したうえで、慎重に検討しましょう。

住宅ローンをくむと住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したときに、金利の負担を軽減できる制度です。年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうち、いずれか少ない方の金額の0.7%が13年間(条件によっては10年間)所得税や住民税から控除されます。

住宅ローン控除が利用できる人の条件や控除条件は物件によってかわります。住宅ローン控除は契約者本人のみ適用されます。共働きしている夫婦はそれぞれが住宅ローンを組むペアローンにすれば、夫婦それぞれの契約分の住宅ローン残高に応じて控除を受けることができます。ただし、不動産が共有名義になったり、ローンを組む費用が2人分かかったりするので、慎重に考えましょう。