【不動産賃貸経営】インボイス制度の導入による影響、対応方法と注意すべき点

オーナーが免税事業者のとき、インボイスを発行できないので、借主は家賃にかかる消費税を仕入税額控除することができません。

借主は消費税の負担額が増えてしまうので利益が減ります。そうなると、借主は消費税分を家賃から減額して欲しいと交渉してくることが想定されます。もしくは、インボイスを発行してもらえる物件に移転することも考えられます。

とはいえ、営業中のテナントを移転するにはコストがかかるので、実際には家賃減額の交渉をしてくることが現実的と考えられます。これから店舗や事務所を探すときは、借主はオーナーが課税事業者でインボイスを発行してくれるかを優先して選ぶ可能性があります。

家賃が同じであっても、借主の実質的な負担額に差がでてしまうので、オーナーが免税事業者のときはライバル物件と比べて競争力が低下してしまうことになります。

賃貸経営の節税方法として法人化することがあります。法人化とは、オーナーが代表となる資産管理会社を設立することです。

法人化では、資産管理会社に不動産の所有権を移す方式もありますが、資産管理会社に物件を売却せずに、オーナーが所有する不動産の管理を資産管理会社に委託して管理料を支払う方式が一般的です。このとき、オーナーが消費税の課税事業者で資産管理会社が免税事業者のときは、管理料にかかる消費税についてオーナーは仕入税額控除を行えるが、資産管理会社では消費税の納税義務がない方法で節税することができました。

インボイス制度がはじまると、免税事業者の資産管理会社からの請求書ではオーナーは仕入税額控除が受けられないので節税効果がうすれてしまいます。

借主が免税事業者のとき、インボイスに対応するために課税事業者になると益税がなくなるので減益になり、負担可能な賃料水準が下がってしまいます。

アパートやマンションなどの住宅の家賃収入は、消費税は課税されません。消費税が課税されるのは、事務所や店舗の賃料、事業用の駐車場、太陽光発電などの収入です。賃貸住宅のオーナーは、インボイスを発行する必要がないので、そのままの免税事業者で大丈夫です。

事務所や店舗の家賃収入があるけれども、主な借主が免税事業者のときは、そもそも仕入税額控除が不要なのでオーナーがインボイスを発行する必要がありません。この場合も、そのまま免税事業者で大丈夫です。

ただし、テナントのすべてが免税事業者ではないので、課税事業者の状況をみながら総合的に検討する必要があります。

事務所や店舗の賃貸で消費税の課税対象になる売り上げがあり、借主の多くが課税事業者のときは、インボイスを導入する検討が必要です。対策としては、「課税事業者になる」か「賃料の減額を検討する」の2つの方法があります。


〇課税事業者になる
1年間の売上が1000万円未満でも、あえて課税事業者になってインボイスの登録をすればインボイスを発行することができます。納税義務は発生しますが、課税事業者になってインボイスを発行して、借主が仕入税額控除できるようにすることで物件競争力を維持できるメリットがあります。

主な借主が課税事業者で、今後も事業を拡大していきたいときは、課税事業者になることを検討してもよいでしょう。


〇賃料の減額を検討する
免税事業者のままではインボイスを発行することができないので、今まで通りに消費税を上乗せして家賃を請求すると、借主は消費税分を仕入税額控除できなくなります。このとき、借主から消費税相当額の減額を交渉される可能性があります。

ライバル物件のオーナーがインボイスを発行することができれば、借主がライバル物件に移転してしまう可能性もあるので、減額に応じることも検討する必要があるでしょう。

消費税の納税義務が発生することにより手取り額が減少します。ただし、受け取った消費税の全額を納税するわけではありません。消費税は「売り上げに係る消費税－仕入れに係る消費税」を納めるからです。

例えば原則課税では、売上1000万円(消費税100万円)、課税経費200万円(消費税20万円)の場合は、100万円－20万円＝80万円が消費税の納税額ということになります。

簡易課税制度を利用すれば、原則課税よりも納税額を抑えられる場合もあります。簡易課税制度とは、消費税を計算する事務的な負担を軽減する特例制度で、仕入額を売上額の一定割合とみなして消費税を計算する制度です。

仕入額の割合は、業種ごとに決められた「みなし仕入率」を使います。不動産賃貸業の場合は、第6種事業となり、みなし仕入率は40％です。実際の経費の割合が40％未満のときには、簡易課税制度を利用した方が消費税の納税による減収を最小限にすることができます。

簡易課税を適用するためには、基準期間(前々年または2期前)の課税売上が5000万円以下という条件を満たし、消費税簡易課税制度選択届出書を提出する必要があります。

消費税の課税事業者になれば消費税の計算もしなくてはいけません。所得税の確定申告とは別に消費税の確定申告も必要です。経理の手間が増えるので注意しましょう。