【配偶者の不動産売却】扶養控除から外れる？税金と社会保険からの考察、対策と注意点

不動産売却益がでると譲渡所得税が発生します。

不動産売却益による譲渡所得税の計算は、譲渡所得＝譲渡価額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除で、売却した不動産の売却価格から売却した不動産の購入価格と購入時にかかった費用と不動産売却時にかかった費用を差し引きします。

取得した不動産の建物は経年劣化するので、その分を減価償却費として差し引きます。建物は種類や構造によって耐用年数がかわるので、建物によって減価償却費がかわってきます。不動産を売却するときには取得費から減価償却費を差し引くので譲渡所得が高くなります。一方、不動産を賃貸にだして収入があるときにも減価償却の計算をしますが、このときは減価償却費は経費として収入から差し引くので、所得として低くできます。

取得費がわからないときは、売却金額の5％相当額を取得費にできますが、取得費を5％とすると譲渡所得税が高くなるので、取得費がわかる資料を探すようにしましょう。もし資料がみつからないときは取得費を建物の標準的な建築価格表や市街地価格で計算する方法もあります。その際は税理士に相談することをおすすめします。

譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いてから、特定の条件を満たしているマイホームや空き家の売却のときには特別控除を差し引いて、譲渡所得を割り出します。

譲渡所得に所得税率をかければ譲渡所得税がでます。税率は不動産を所有していた期間によってかわってきます。所有期間は譲渡した年の1月1日を起点に計算します。不動産の所有している期間が5年以下のときは短期譲渡所得として税率が39.63％(所得税が30.63％、住民税が9％)、5年超のときは長期譲渡所得として税率が20.315％(所得税が15.315％、住民税が5％)です。

また、10年超のマイホームを売却したときには、さらに軽減税率を利用できます。これはマイホームの3000万控除と併用できます。所有期間が10年超なので長期譲渡所得として税率が20.315％(所得税が15.315％、住民税が5％)のところ、譲渡所得が6000万円超の部分に関しては、税率が14.21％(所得税が10.21％、住民税が4％)になります。

売却物件の取得費や不動産売却による譲渡所得税の計算、マイホームの3000万円控除については、下記のリンクの記事で詳しく解説しているので、ご覧ください。

夫の所得税の計算では、妻の年間所得額が48万円以下のときは配偶者控除、133万円以下のときは配偶者特別控除を使うことができます。妻が所有する不動産を売却して利益がでたとき、夫が配偶者控除等を受けていると控除ができなくなります。妻が扶養控除から外れるということは、夫の年間所得額の控除ができなくなり、所得額が高くなります。

また、所得税の税率は累進課税をとっていて、収入が高くなる程、税率が高くなります。控除額だけならまだしも、場合によっては税率が一段階上がる可能性もあります。税率は、所得金額から控除をした課税所得金額が195万円以下で5％、330万円以下で10％、695万円以下で20％、900万円以下で23％、1800万円以下で33％、4000万円以下で40％、4000万円超で45％になります。課税所得金額がボーダーラインの人や控除の取り間違いで大きくかわりますので注意しましょう。

扶養控除の申告は毎年行います。会社員の人であれば、会社から年末調整として書類に記入を行います。自営業の人は確定申告で申請します。万が一、配偶者控除が外れてしまっても、翌年には扶養に戻ることができます。一年間だけ所得税が高くなるだけなので安心してください。

不動産売却益がでたときは、妻の譲渡所得を夫が利用する配偶者控除の38万円を超えないように工夫する方法です。

譲渡所得の計算方法は前述しましたが、差し引ける費用もれがないようにしましょう。特に特別控除を利用すれば利益がでることはないので忘れずに手続きをしましょう。

手続きとしては、不動産売却益がでたら専業主婦であっても確定申告をしなければなりません。申告漏れがあると延滞税がかかります。また、特別控除を利用するときも確定申告をしないといけないので注意しましょう。

不動産売却による譲渡所得税の概要や手続きについては、下記のリンクの記事で詳しく解説しているので、ご覧ください。

現実的な方法ではありませんが、夫に不動産を贈与すれば不動産売却をしても夫の扶養から外れることはありません。ただし、贈与するときに贈与税がかかります。

この方法をおすすめしないのは贈与税の税率が高いからです。贈与税の年間非課税額は110万円なので、それ以下の不動産、低額の不動産のときには考えてみてもよいかもしれません。