ふるさと納税とは、地方の特産品がもらえるというイメージではないでしょうか？ただ、ふるさと納税の一番の魅力は、寄付をした分だけ住民税などが控除されることにあります。この節税は不動産売却でも有効な手段です。ここでは、ふるさと納税と不動産売却にかかる税金との関係について解説していきます。
ふるさと納税とは？
ふるさと納税とは、自分の意志で応援したい自治体に寄付ができる制度です。寄付をすると、寄付金のうち2000円を超える部分については所得税の還付や住民税の控除が受けられます。自分の意志で寄付金の使い道を指定できて、地方の特産品をお礼としていただける仕組みです。
ふるさと納税で不動産売却の税金を節約できる？
ふるさと納税で不動産売却にかかる税金を大きく減らすことができるかというと疑問が残ります。不動産売却にかかる税金は、特別控除が節税の柱になっています。他の方法で節税ができたとしても少額になります。しかし、わずかな節税でも、かかる費用をおさえることで手残りのお金が増えるので活用してみましょう。
節税の仕組み
ふるさと納税は地方自治体に寄付した分だけ所得税が還付され、翌年の住民税が控除される仕組みです。地方自治体に寄付した分、自分が住んでいる自治体の住民税が安くなるということです。2000円を超える分が控除対象になるので2000円は自己負担となりますが、寄付した分は特産品という現物で戻ってきて、所得税や住民税を節税することができる制度です。不動産売却で所得税や住民税がかかっても、ふるさと納税によって控除することができます。
限度額に注意！
ふるさと納税をすればするほど税金が少なくなるのでしょうか？支払っている税金に合わせえて控除や還付の限度額が決まっているので、ふるさと納税をすればするほど税金が少なくなるわけではないです。家族構成や収入、住宅ローン控除をうけるなどの個別の状況によって変わってくるので一概にはいえませんが、数万円～20万円程度が限度額になることが多いです。
所得税は累進課税なので収入が高いと税金が多くなり、控除や還付の限度額も高くなるという仕組みです。不動産売却をした年は一時的にその年の収入が高くなるので、控除や還付の限度額が高くなります。現段階で限度額までふるさと納税を利用しているという人も、不動産売却にかかる税金があれば、寄付額を増やすことでさらなる節税をすることができます。
所得税は累進課税なので収入が高いと税金が多くなり、控除や還付の限度額も高くなるという仕組みです。不動産売却をした年は一時的にその年の収入が高くなるので、控除や還付の限度額が高くなります。現段階で限度額までふるさと納税を利用しているという人も、不動産売却にかかる税金があれば、寄付額を増やすことでさらなる節税をすることができます。
どれくらい得？
家族構成や収入、住宅ローン控除をうけるなどの個別の状況によって変わってきますが、具体的にどの程度節税することができるのでしょうか？
一般的には、不動産売却にかかる所得税と住民税が20％程度分限度額が高まって、その20％分は特産品といった現物で取り戻すことができるといわれています。しっかりと税金額を計算して確定申告をすれば、何万円ものお金を節約することができます。
一般的には、不動産売却にかかる所得税と住民税が20％程度分限度額が高まって、その20％分は特産品といった現物で取り戻すことができるといわれています。しっかりと税金額を計算して確定申告をすれば、何万円ものお金を節約することができます。
控除や還付の限度額の計算方法
ふるさと納税で節税するためには、控除や還付の限度額の計算が必要です。家族構成や収入、住宅ローン控除をうけるなどの個別の状況によって決まるので、年間収入が確定していないときは予測して計算をしましょう。ここからは、具体的な計算方法を解説していきます。
源泉徴収票を確認
まずは源泉徴収票を用意しましょう。
源泉徴収票をにある「所得控除後の金額」を見てください。所得控除後の金額とは、給与などの収入から各種控除を差し引いた金額で、控除や還付の限度額を決めるベースとなります。源泉徴収票は勤務先から年末にもらうので今年の分がないときは、前年の源泉徴収票や住民税通知書に記載された数字で計算できます。源泉徴収票では「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計額」を引いたものが「所得控除後の金額」になります。
源泉徴収票をにある「所得控除後の金額」を見てください。所得控除後の金額とは、給与などの収入から各種控除を差し引いた金額で、控除や還付の限度額を決めるベースとなります。源泉徴収票は勤務先から年末にもらうので今年の分がないときは、前年の源泉徴収票や住民税通知書に記載された数字で計算できます。源泉徴収票では「給与所得控除後の金額」から「所得控除の額の合計額」を引いたものが「所得控除後の金額」になります。
住民税所得割額を計算
次に住民税所得割額を計算します。不動産売却による譲渡所得があるときは、給与などの総合課税と不動産売却による譲渡所得にかかる分離課税が混在します。
(給与所得の総合課税)
上の項で確認した「所得控除後の金額」に対して、税率は10％です。
(不動産売却による譲渡所得の分離課税)
不動産の所有期間によって税率が変わります。所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得として税率は9％、所有期間が5年超のときは長期譲渡所得として税率は5％です。
(給与所得の総合課税)
上の項で確認した「所得控除後の金額」に対して、税率は10％です。
(不動産売却による譲渡所得の分離課税)
不動産の所有期間によって税率が変わります。所有期間が5年以下のときは短期譲渡所得として税率は9％、所有期間が5年超のときは長期譲渡所得として税率は5％です。
控除と還付の限度額を計算
住民税所得割額の合計から、控除や還付の限度額を計算します。給与所得による総合課税と不動産売却による譲渡所得の分離課税の両方があるときは、総合課税の所得税率が適用されます。計算式は下記の通りになります。
控除や還付の限度額＝住民税所得割額×20％÷(90％ー所得税率×1.021)+2000円
所得税率は所得金額による変わってきます。下記の通りです。
(所得金額) (税率)
195万円以下 5％
195万円超 330万円以下 10％
330万円超 695万円以下 20％
695万円超 900万円以下 23％
900万円超 1800万円以下 33％
1800万円超 4000万円以下 40％
4000万円以上 45％
控除や還付の限度額＝住民税所得割額×20％÷(90％ー所得税率×1.021)+2000円
所得税率は所得金額による変わってきます。下記の通りです。
(所得金額) (税率)
195万円以下 5％
195万円超 330万円以下 10％
330万円超 695万円以下 20％
695万円超 900万円以下 23％
900万円超 1800万円以下 33％
1800万円超 4000万円以下 40％
4000万円以上 45％
「3000万円特別控除」vs「住宅ローン控除＋ふるさと納税」どちらが得？
マイホームの売却のときは、3000万円特別控除が使えます。譲渡所得が3000万円以内であれば、特別控除を使うことで課税所得がゼロとなり、所得税と住民税がかかりません。
しかし、マイホームを買替えして住宅ローン控除を利用するときは、3000万円特別控除と住宅ローン控除は併用することができません。住宅ローン控除は、住宅ローンの年末ローン残高に応じた控除額が、10年間所得税や住民税から控除されます。そのため譲渡所得が少ないときは、特別控除よりも住宅ローン控除を利用する方が負担を抑えられます。そのときは譲渡所得が発生するので、ふるさと納税の控除や還付の限度額が引き上がって控除額が増えます。
マイホームでない不動産のときは、3000万円特別控除を使用できないので、上記同様に譲渡所得が発生して、控除や還付の限度額が引き上がって控除額が増えます。ただし、相続した住宅を取り壊した後の売却は、3000万円特別控除が使えるケースもあります。
どの控除を利用するかによって、ふるさと納税の節税効果も変わってくるので、確定申告する前に確認をしましょう。
まとめ
不動産売却で利益がでて課税所得が大きくなるときには、節税対策を視野に入れましょう。ふるさと納税を活用することで節税をすることができます。ただし、控除や還付の限度額が家族構成や収入、住宅ローン控除をうけるなどの個別の状況で決まり、売却した年の間に寄付する必要があります。ふるさと納税以外の特例が利用できるケースもありますので、まずは不動産と税金情報に詳しい不動産会社に相談しましょう。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、売却後も親身に不動産の相談にのらせていただいております。まずは、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター