遠方にある不動産を相続したとき、空き家にしていて活用する予定もなく売りたいが、現地まで足を運ぶ時間がなく、なくなく放置している方もいらっしゃるのではないでしょうか。一般的に、不動産の売買契約は売主と買主が立ち合い、手付金の授受をし、売買契約を締結します。しかし、売主がどうしてもいけないときもあるのではないでしょうか。今回は、遠方にある不動産を売却するときの流れと注意点、不動産会社選びや代理のたて方について解説していきます。
遠方の不動産を売却する理由
相続などで取得した遠方にある不動産を売却するためには、時間や手間を取らなければならないので、放置している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、新型コロナウイルス感染症の影響で遠方への移動が自粛され、売却が進まないという方もいらっしゃるかもしれません。いずれにしても、放置して長引かせるのは望ましくないです。
不動産を所有すると、固定資産税などの税金やマンションであれば管理費など費用がかかってくるからです。売却が先になればなるほど、負担が累積されて損が大きくなります。
また、建物の劣化や土地の荒地化も進むため、周辺の治安面にも悪影響を及ぼす他、売却するための改修および整備費用が大きくなってしまうこともあります。売却を考えているのであれば、できる限り早く売却するようにしましょう。
現地に行かず不動産売却する方法
不動産売却した方が良いとわかっていても、現地に行けないために物理的に売却が困難な方もいらっしゃることでしょう。しかし、現地に行かずに売却する方法もあるので解説していきます。
持ち回り契約
売買契約は、売主と買主、不動産仲介会社が同席して契約を交わすのが一般的です。
持ち回り契約は、不動産仲介会社が売主や買主の所に出向くか、郵送で契約書に記名押印をしてもらって契約を締結します。遠方の不動産を売却するときだけでなく、売主と買主のスケジュールが合わないときにも活用される方法です。
持ち回り契約は便利ですが、契約書を持ち回っているうちに相手方の意向がかわることもあります。対応策として、買主には速やかに契約書へ記名押印をしてもらい、手付金の振り込み後に売主が契約書へ記名押印するという順で進めるとよいでしょう。
持ち回り契約は、不動産仲介会社が売主や買主の所に出向くか、郵送で契約書に記名押印をしてもらって契約を締結します。遠方の不動産を売却するときだけでなく、売主と買主のスケジュールが合わないときにも活用される方法です。
持ち回り契約は便利ですが、契約書を持ち回っているうちに相手方の意向がかわることもあります。対応策として、買主には速やかに契約書へ記名押印をしてもらい、手付金の振り込み後に売主が契約書へ記名押印するという順で進めるとよいでしょう。
代理人をたてる
代理権を与えた代理人に売買契約を締結してもらう方法があります。代理人に不動産の売買契約手続きを依頼するときは、代理権委任状が必要です。
代理権とは、法律行為の効果を本人に帰属させる代理人の地位のことです。つまり、代理人の行ったことは、委任した本人が行ったのと同じ意味を持つということになります。トラブルを回避するためにも、親族や信頼できる代理人を選任し、代理権の委任範囲を明確に記した委任状の作成を行う必要があります。
代理権とは、法律行為の効果を本人に帰属させる代理人の地位のことです。つまり、代理人の行ったことは、委任した本人が行ったのと同じ意味を持つということになります。トラブルを回避するためにも、親族や信頼できる代理人を選任し、代理権の委任範囲を明確に記した委任状の作成を行う必要があります。
司法書士に依頼する
司法書士が代理で所有権の移転登記をするとき、対面にて不動産所有者の本人確認を行う必要があります。また、司法書士は不動産の決済、引渡しのときにも立ち会います。
引渡しのときに立ち会うことから司法書士に売買契約の代理権を与えることで、遠方の不動産の売買契約を締結することができます。代理権を与えるということは、不動産会社以上に信頼できる司法書士を見極めて依頼することが必要です。この方法では、司法書士に契約締結時の旅費交通費、司法書士報酬の負担が必要となります。
引渡しのときに立ち会うことから司法書士に売買契約の代理権を与えることで、遠方の不動産の売買契約を締結することができます。代理権を与えるということは、不動産会社以上に信頼できる司法書士を見極めて依頼することが必要です。この方法では、司法書士に契約締結時の旅費交通費、司法書士報酬の負担が必要となります。
遠方の不動産を売却する流れ
不動産を売却するときの流れについて具体的に解説していきます。
売却準備
まずは不動産会社選びからはじまります。選定するときは、複数の会社と面談をとり、信頼できる会社をチェックしておきましょう。
面談時には、価格査定も行いますが、高い査定を出す会社に飛び付くのは厳禁です。仲介をとりたいので、高い査定をだして、後々価格を下げていく不誠実な会社も多くあります。具体的な根拠に基づいた査定価格を示してくれる信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
面談時には、価格査定も行いますが、高い査定を出す会社に飛び付くのは厳禁です。仲介をとりたいので、高い査定をだして、後々価格を下げていく不誠実な会社も多くあります。具体的な根拠に基づいた査定価格を示してくれる信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
媒介契約
不動産会社を選んだ後は、媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は、3か月以内と決められています。これは、一般媒介契約では買主を見つけるために売主がみずから動くことや、他の仲介会社に重ねて媒介依頼をすることが認められていますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、制限があるからです。
不動産会社は、契約が成立しないと報酬を得られないため、一般媒介契約では消極的な売り出しになることがあります。積極的に売り出してもらうためにも、専任媒介契約または専属専任媒介契約を検討することをおすすめします。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は、3か月以内と決められています。これは、一般媒介契約では買主を見つけるために売主がみずから動くことや、他の仲介会社に重ねて媒介依頼をすることが認められていますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、制限があるからです。
不動産会社は、契約が成立しないと報酬を得られないため、一般媒介契約では消極的な売り出しになることがあります。積極的に売り出してもらうためにも、専任媒介契約または専属専任媒介契約を検討することをおすすめします。
売却活動
査定を基にして売り出し価格を決定し、不動産会社に売却活動を行ってもらいます。売却活動としては、広告を出したり、自社の顧客に物件を紹介したりします。より早く買主を見つけたい方は、別途広告費をだしてもよいでしょう。
売買契約
売却活動により買主が決定した後は、申し込みや買付書をもらい、重要事項の説明、手付金の納付、売買契約の順にすすめます。重要事項説明書にどのような内容を盛り込む必要があるのか、トラブルを避けるためにも、十分に不動産会社と打ち合わせをしておきましょう。
決済と引渡し
売買契約を締結した後は、手付金を差し引いた残金の決済を行い、不動産を引き渡すと同時に、所有権移転登記の手続きを行います。
遠方の不動産を売却するときの注意点
現地に行かなくても遠方の不動産を売却することはできますが、注意しておくポイントもあります。
不動産会社まかせにしない
査定依頼から売却までどれくらいの期間で売却を完了させるのか、どの段階で自ら現地に足を運ぶのか、売主としてスケジュールをしっかり把握し、不動産会社まかせにならないように売却をすすめていきましょう。頻繁に連絡を取ってくれて、きっちりとしている担当者のいる不動産会社を選ぶことが大切です。
一度は対面で面談をとる
契約手続きなどを行ってくれる不動産会社の担当者や親族以外の代理人とは、対面して面談しておく方が良いでしょう。オンラインでも打ち合わせはできますが、実際に対面することで、画面越しではわからない雰囲気が確認できます。
不動産会社であれば売買契約に必要な書類や手続き、スケジュールをきっちりしめしてくれるか、親身で迅速に対応してくれる担当者かどうか、代理人であればまめに連絡が取れて信頼できる人かどうかなどをチェックしておきましょう。
不動産会社であれば売買契約に必要な書類や手続き、スケジュールをきっちりしめしてくれるか、親身で迅速に対応してくれる担当者かどうか、代理人であればまめに連絡が取れて信頼できる人かどうかなどをチェックしておきましょう。
遠方の不動産を売却するときの不動産会社選びのコツ
遠方の不動産売却では、どこに依頼すればよいか迷われるのではないでしょうか？大手と地元密着の不動産会社では対応が違います。自分のあった不動産会社をみつけましょう。
大手がよいとは限らない
一概に、大手が安心というわけではありません。会社の規模に左右されず、明確な根拠に基づいて査定を行い、誠実かつ真摯に対応してくれる担当者がいる会社を選びましょう。
査定の流れとしては、売却不動産と近隣で条件が近い過去の成約事例を照らし合わせて価格を算出する机上査定の後、実際に不動産を確認した上で価格を算出する訪問査定が必要となります。机上査定後に不動産会社を絞り込み、訪問査定を依頼するときには、現地に出向き、不動産会社の見極めをされることをおすすめします。
また、大手より地元の不動産会社の方が有益な情報を持っていることもありますので、先入観で大手を安易に選ぶのだけはやめましょう。
査定の流れとしては、売却不動産と近隣で条件が近い過去の成約事例を照らし合わせて価格を算出する机上査定の後、実際に不動産を確認した上で価格を算出する訪問査定が必要となります。机上査定後に不動産会社を絞り込み、訪問査定を依頼するときには、現地に出向き、不動産会社の見極めをされることをおすすめします。
また、大手より地元の不動産会社の方が有益な情報を持っていることもありますので、先入観で大手を安易に選ぶのだけはやめましょう。
管理をまかせると楽
不動産会社の中には、売却が決まるまで不動産管理を引き受けてくれる会社があります。管理料は別途必要になりますが、売却までに時間がかかるときには、売却不動産周辺の治安への配慮や物件に良い印象をもっていただくためにも、活用しても良いでしょう。
ただし、管理メインの不動産会社もあるので、そのような会社は販売が得意でなかったりします。その不動産会社の強みをしっかりと見極めましょう。
ただし、管理メインの不動産会社もあるので、そのような会社は販売が得意でなかったりします。その不動産会社の強みをしっかりと見極めましょう。
専任、専属専任媒介で依頼
媒介契約は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選択することが望ましいでしょう。この2つの契約では、集客状況や検討者の有無、広告計画などについて、一定期間ごとに売主に報告する義務があります。
他の不動産会社に重ねて依頼ができる一般媒介契約のときは、不動産会社には報告の義務がないので状況を把握しづらかったり、不動産会社としても他の会社もいるので積極的な売却活動をしない可能性があるため、おすすめしません。
他の不動産会社に重ねて依頼ができる一般媒介契約のときは、不動産会社には報告の義務がないので状況を把握しづらかったり、不動産会社としても他の会社もいるので積極的な売却活動をしない可能性があるため、おすすめしません。
まとめ
相続などにより遠方の不動産を所有することになったものの、手間がかかるので売却を放置している方は多く、空き家が年々増加している背景にもなっています。売却を放置する間、不動産は劣化していってしまう他、権利関係が複雑になってしまう可能性もあります。
いずれ売却を考えているという方は、頻繁に現地に足を運ばなくても遠方の不動産を売却できる方法があることを知り、早めに動くようにしましょう。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、東京と大阪にオフィスを構えていて、全国の不動産売買のお手伝いをしております。お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター