一昔前に別荘を所有することが流行りました。昨今では場所によって地方の温泉街が閑散としていたり、会員制リゾートマンションの台頭で、遠方で手間がかかる維持管理を運営会社にまかせて、使いたい時だけ利用できて、サービスが良い豪華なホテルに宿泊できるようになりました。別荘を売却しようとしても維持管理費が高くて、物件価格を下げても売れなくて困っている方も多いのではないでしょうか？こちらでは、別荘を売却する方法や住宅の売却と違う点について解説していきます。
別荘の現状と問題点
別荘地の物件やリゾートマンションを所有していたり、相続を受けたりして、どうしてよいかわからない方も多いのではないでしょうか？
維持管理するにしても遠方で手間がかかりますし、修繕することで費用もかかります。売却するにしても物件価格が安く悩みどころです。まずは別荘の現状について見ていきましょう。
築年数が古い
別荘は1970年代以降に多く建てられました。1980年代後半のバブル期に別荘は人気を博しましたが、1990年以降のバブル崩壊で人気がなくなっていきました。当時、人気のあった長野や山梨の別荘でさえ、現在では数百万円以下の価格で売り出されているのが現状です。当時建てられた物件は、築40～50年を経過していて老朽化がすすんでいます。
屋根や外壁を塗装しなおしたり、水回りなどの設備の劣化が激しく取替えして大規模な修繕が必要です。修繕したからといって物件価格が高くなるわけではないのに、修繕費が莫大にかかることが別荘人気をなくした原因のひとつです。
屋根や外壁を塗装しなおしたり、水回りなどの設備の劣化が激しく取替えして大規模な修繕が必要です。修繕したからといって物件価格が高くなるわけではないのに、修繕費が莫大にかかることが別荘人気をなくした原因のひとつです。
立地が悪い
別荘が多く建てられた昔の観光地は、交通の便が良くありません。電車を使って気軽に行けるような場所ではなく、車で数時間運転してようやくたどり着ける場所の物件が多いです。別荘人気がなくなると周辺にあった店が撤退して地域も衰退したことが別荘人気がなくなった原因のひとつです。
管理費が高い
温泉地の別荘では、温泉の源泉を住宅やマンションに引いている物件があります。設備として魅力がありますが、温泉を引くとなると温泉使用料などの費用がかかります。また、水道水を沸かしたお湯と違って温泉のお湯はアルカリ質などを含んでいるので設備が腐食しやすく設備を維持するだけでも莫大な費用がかかります。
リゾートマンションの場合は、住宅と同じで月々の管理費がかかります。リゾートマンションは住宅に比べて温泉以外にも色々な共用施設があることが多く、維持する費用も高くなります。
継続的にかかる費用負担が高いこともあり、物件価格を安くしてでも売却したいという流れが別荘人気がなくなった原因のひとつです。
リゾートマンションの場合は、住宅と同じで月々の管理費がかかります。リゾートマンションは住宅に比べて温泉以外にも色々な共用施設があることが多く、維持する費用も高くなります。
継続的にかかる費用負担が高いこともあり、物件価格を安くしてでも売却したいという流れが別荘人気がなくなった原因のひとつです。
住民税がかかる
住民票を移さなくても別荘を持っているだけで住民税がかかります。住民税額は居住地と非居住地の居住率に応じた均等割相当額になりますが、それでも無駄な出費です。
さらに、別荘地特有の税金が発生する場合もあります。これからも住む予定がないのに費用だけかかるのも別荘人気がなくなった原因のひとつです。
さらに、別荘地特有の税金が発生する場合もあります。これからも住む予定がないのに費用だけかかるのも別荘人気がなくなった原因のひとつです。
固定資産税が高い
別荘の物件価格が大きく下がっていますが、物件価格に応じて固定資産税が下がる訳ではありません。リゾートマンションを購入したとき、建物としてマンションの減価償却の一年の比率はわずかで、一度に資産価値が下がる訳ではないのです。
土地としても一定の土地の面積があるので、広さに応じて固定資産税がかかります。物件価格の割に固定資産税の負担が重いのも別荘人気がなくなった原因のひとつです。
土地としても一定の土地の面積があるので、広さに応じて固定資産税がかかります。物件価格の割に固定資産税の負担が重いのも別荘人気がなくなった原因のひとつです。
売却活動が消極的
物件価格が下がっている別荘の中には、売出価格が数百万円にも満たないものもあります。不動産会社は不動産売却による仲介手数料を収益源としています。仲介手数料は、物件価格に応じて上限が設定されています。2018年の宅建業法改正により、低廉な空き家等の売買で得られる仲介手数料の上限は18万円となりましたが、売れにくい安い物件を仲介することで得られる手数料が少なく、不動産会社が積極的に売却活動を行わないことも別荘の流通が滞って、別荘人気がなくなった原因のひとつです。
別荘を売るための方法
現在では別荘を売却することは難しくなっています。それでも売却する方法はあります。売却の対策と活用方法について見ていきましょう。
リフォームをする
別荘ブームのときに建てられた物件は、遅かれ早かれリフォームをする必要があります。購入してから時間と費用をかけてリフォームをすることは、購入のハードルが上がります。
無駄に豪華すぎるリフォームはだめですが、最低限のリフォームを売主がしてから売却することも考えてみましょう。内覧をしたときにみすぼらしい状態では購入意欲が大きく削がれてしまいます。リフォームをして新築同様の状態にしておけば、別荘での楽しい生活を想像して購入を希望する人はでてくるかもしれません。ただし、費用をかけてリフォームをしても高値で売れるとは限らないので注意しましょう。
無駄に豪華すぎるリフォームはだめですが、最低限のリフォームを売主がしてから売却することも考えてみましょう。内覧をしたときにみすぼらしい状態では購入意欲が大きく削がれてしまいます。リフォームをして新築同様の状態にしておけば、別荘での楽しい生活を想像して購入を希望する人はでてくるかもしれません。ただし、費用をかけてリフォームをしても高値で売れるとは限らないので注意しましょう。
管理費を削減する
温泉を止めたり、プールの運営を止めたり管理費を下げる工夫を行うことで、維持費の負担が軽くなって購入者が見つかるかもしれません。
他の用途に改装する
売却ではなく、収益が上がる施設としての活用も検討してみましょう。観光地に近い場所であれば、民泊やペンションなどの宿泊施設にすることもできます。宿泊施設以外でも、飲食店やコミュニケーションスペースといった活用もできます。地域の特性にあわせた他の活用方法も良いかもしれません。
不動産会社に買取りしてもらう
どうしても売れる見込みがなかったり、早く現金化したいときは、不動産会社に買取りを依頼するのも一つの方法です。
物件価格は一般的な売却よりも2～3割ほど下がりますが、それでもスピーディーに現金化できて別荘を手放せます。売却することで維持費の出費を抑えることができるので、安く売ったとしても結果として経済的にプラスになることもあります。
金額もそうですが、早く手放すことでの精神的負担も軽くなります。
物件価格は一般的な売却よりも2～3割ほど下がりますが、それでもスピーディーに現金化できて別荘を手放せます。売却することで維持費の出費を抑えることができるので、安く売ったとしても結果として経済的にプラスになることもあります。
金額もそうですが、早く手放すことでの精神的負担も軽くなります。
売主が費用を負担する
不動産の購入をするときには、固定資産税、登録免許税、不動産取得税など色々な費用がかかります。物件価格を安くしても売れないときは、売主が売買にかかる諸費用を負担することも一つの方法です。買主の費用負担が減るので、購入者が見つかる可能性はあります。
別荘の売却は住宅より税制面で不利
家を売却すると、売却時に得られた利益に譲渡所得税という税金がかかります。自宅の売却のときは、税制面で優遇措置があります。別荘は生活に必要不可欠なものではなく、ぜいたく品となるので、税制面での優遇措置が受けれません。別荘の売却における税制面で注意するべきポイントを見ていきましょう。
不動産売却したときの譲渡所得税の詳細については、こちらの記事も参照ください
別荘はマイホームの3,000万円の特別控除が使えない
マイホームを売却して譲渡益がでたときは、マイホームの3,000万円の特別控除を利用して譲渡所得を抑えることができます。ほとんどのマイホームを売られる人はこの控除を適用して譲渡所得が発生しないようにできます。
ただし、別荘ではこちらの特例を利用することができません。別荘は生活に必要不可欠なものでないので、マイホームの売却に適用される税金の優遇措置はありません。
譲渡所得税は物件を所有した期間によって税率が変わり、5年未満(短期譲渡所得)は約39%、5年以上(長期譲渡所得)は20%です。特例がなければ大きな税金の負担になってしまいます。
ただし、別荘ではこちらの特例を利用することができません。別荘は生活に必要不可欠なものでないので、マイホームの売却に適用される税金の優遇措置はありません。
譲渡所得税は物件を所有した期間によって税率が変わり、5年未満(短期譲渡所得)は約39%、5年以上(長期譲渡所得)は20%です。特例がなければ大きな税金の負担になってしまいます。
別荘は損失が出ても損益通算できない
長期保有した別荘を売却するとき、一般的に損失を発生することが多いです。土地の価格は必ずしも下がるわけではありませんが、建物部分は年数の経過によって価値が下がるからです。
所得税の区分は10種類で、会社員がもらう給料は給与所得、不動産賃料による収入は不動産所得、生命保険の一時金は一時所得などにわかれます。その中で、給与所得と不動産所得は損益通算ができます。損益通算とは、不動産の賃貸事業や売却で発生した損失を給与所得など他の所得と合算して所得税を算出することをいいます。不動産売却による損失は控除されるので、所得税を減らすことにつながります。
ただし、損益通算ができる不動産は、生活に必要なものマイホームに限られ、生活必須品でない別荘は損益通算ができないので注意しましょう。
所得税の区分は10種類で、会社員がもらう給料は給与所得、不動産賃料による収入は不動産所得、生命保険の一時金は一時所得などにわかれます。その中で、給与所得と不動産所得は損益通算ができます。損益通算とは、不動産の賃貸事業や売却で発生した損失を給与所得など他の所得と合算して所得税を算出することをいいます。不動産売却による損失は控除されるので、所得税を減らすことにつながります。
ただし、損益通算ができる不動産は、生活に必要なものマイホームに限られ、生活必須品でない別荘は損益通算ができないので注意しましょう。
まとめ
別荘は建物や設備の老朽化、高い維持費の負担により人気がなくなり売却することが難しくなりました。それでも周辺で観光地需要が高まっていれば、色々な方法で売却や活用をすることができます。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、東京と大阪を拠点に全国の不動産の取り扱いをしています。物件に応じた提案で、少しで早く高く売れるように尽力します。まずは、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター