高額である不動産の購入は誰もが慎重になります。不動産売却を円滑にさせたいなら、自分が買い手だったらという姿勢を持ち、不動産売買に対する知識やノウハウを身に付ける必要があります。不動産売買に関するさまざまな知識を事前に把握しておくことで、より高く、より有利な売却を目指すことができます。売主としての心構えも不動産売却をスムーズに進めるためには必要になります。
不動産売却するときの心構え
不動産売却をするからには、できるだけ高く、できるだけ早く売りたいのではないでしょうか。
良い条件で不動産売却をしたいなら、ある程度の不動産売却の知識を身に付けておく必要があります。情報収集と事前準備を十分に行い、信頼できる不動産会社を選びましょう。
そして、売却プランをしっかりと立て、高く売るための努力をしていくという心構えが必要です。買い手としては、誰もが不動産の購入に慎重になるものです。買っていただくという謙虚なスタンスで、不動産売却のノウハウを身に付けていくことが、より良い条件で不動産売却をするための秘訣となります。
不動産売却の知識を得る
はじめての不動産売却のときは、聞きなれない用語や見慣れない書類、手続きや税金など知らないことばかりです。
また、不動産会社と媒介契約したからといって、任せきりにしておいては売却活動に時間がかかったり、希望の価格で売れない状況になる可能性があります。自分も売却に関わることが必要です。
不動産売却を決心したら、基礎知識を取得して、わからないまま取引が進んでいくことのないよう売却活動に積極的に関わるようにしましょう。
また、不動産会社と媒介契約したからといって、任せきりにしておいては売却活動に時間がかかったり、希望の価格で売れない状況になる可能性があります。自分も売却に関わることが必要です。
不動産売却を決心したら、基礎知識を取得して、わからないまま取引が進んでいくことのないよう売却活動に積極的に関わるようにしましょう。
不動産売却のプランをたてる
不動産売却で、売り出し価格や契約内容の売却条件を決めるのは売主です。相場からかけ離れた価格や良いことだけアピールする売り方では、せっかく興味を持ってくれた人がいても成約につながらないことがあります。
ある程度の価格交渉に応じたり、買い手が求める情報を開示したり、綿密な売却計画と的確な情報提供が必要です。売り手も買い手も納得できる取引ができるように心がけましょう。
ある程度の価格交渉に応じたり、買い手が求める情報を開示したり、綿密な売却計画と的確な情報提供が必要です。売り手も買い手も納得できる取引ができるように心がけましょう。
不動産売却の基礎知識
不動産売却を考えはじめたら、事前に不動産の相場や、売却時に必要な経費や書類を確認しておきましょう。不動産会社と相談をして、自分自身でも相場感を理解しておくことが大切です。不動産売却に必要な基礎知識をみていきましょう。
不動産会社の媒介契約と選び方
不動産売却で、どこに不動産会社にまかせるかは、一番重要といっても過言ではありません。
媒介契約の種類は、一般媒介で契約しても良いですし、信頼できる1社と専任媒介で契約しても良いでしょう。
また、販売活動を任せっぱなしにするのではなく、サイト掲載情報や広告の改善点を探したり、買主が現れるまで積極的に関わることで担当者との信頼ができ、売却活動がスムーズになります。
媒介契約の種類は、一般媒介で契約しても良いですし、信頼できる1社と専任媒介で契約しても良いでしょう。
また、販売活動を任せっぱなしにするのではなく、サイト掲載情報や広告の改善点を探したり、買主が現れるまで積極的に関わることで担当者との信頼ができ、売却活動がスムーズになります。
法令による制限
不動産はさまざまな法令の制限をうけます。
都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による建ぺい率や容積率、道路付けによる建築の制限であったり、希望のプランの建物が建てられない場合もあります。
そういった再建築不可物件でも売却できる可能性がありますので、経験豊かな不動産会社に相談してみましょう。
都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による建ぺい率や容積率、道路付けによる建築の制限であったり、希望のプランの建物が建てられない場合もあります。
そういった再建築不可物件でも売却できる可能性がありますので、経験豊かな不動産会社に相談してみましょう。
不動産取引の費用と税金
不動産売却をしてもそのままのお金が手元に入る訳ではありません。さまざまな費用が必要となります。
売却後に手元にいくら残るのか想定しておかないと、資金計画に行き詰まることがあります。
費用として、仲介手数料、登記費用、印紙代、測量費、立退費用、所得税や住民税などの譲渡所得税があります。
売却後に手元にいくら残るのか想定しておかないと、資金計画に行き詰まることがあります。
費用として、仲介手数料、登記費用、印紙代、測量費、立退費用、所得税や住民税などの譲渡所得税があります。
不動産の登記
不動産の取引を正確かつ円滑に行うために、権利の移動を記録して一般に公示する制度を不動産登記制度といいます。不動産売買では金銭の授受のみでなく、所有権の移転登記を行った時点で取引が完了します。
相続された不動産を売却するときには相続登記が済んでいないと決済ができないので注意をしましょう。
相続された不動産を売却するときには相続登記が済んでいないと決済ができないので注意をしましょう。
不動産売却する理由
不動産売却する理由はそれぞれの状況によってかわってきます。不動産売却を考えた理由についてみていきましょう。
不動産売却の現状
不動産は高額な買い物なので、多くの人にとって買い替えるイメージがわきにくいかもしれません。
国土交通省の2020年土地保有動態調査（2019年取引分）をみると、個人で不動産を売却した件数や面積割合ともに、法人が個人を上回っていることがわかります。理由は色々ありますが、買い替えを目的としている人も少なくありません。
国土交通省の2020年土地保有動態調査（2019年取引分）をみると、個人で不動産を売却した件数や面積割合ともに、法人が個人を上回っていることがわかります。理由は色々ありますが、買い替えを目的としている人も少なくありません。
アンケート結果による不動産売却の理由
具体的な不動産売却の理由についてみていきましょう。
・住み替えのため
・借入金返済のため
・生活費に充てるため
・相続税の支払いのため
・買主が強く希望したため
他にも不動産投資をしている人は、保有物件を節税目的で売却することもあります。
前項の国土交通省の調査によると、全国での個人による売却理由は、買主または仲介人から売却を希望されたという理由が最も多く、次に生活費に充てるためという理由が多くなっています。
経済状況の変化もあり不動産を売却して、厳しくなった住宅ローンの返済や生活費に充てる人が多いと推測できます。
購入した不動産を手放すのは惜しいですが、メリットも多くある今、売却してしまうことも１つの方法です。
・住み替えのため
・借入金返済のため
・生活費に充てるため
・相続税の支払いのため
・買主が強く希望したため
他にも不動産投資をしている人は、保有物件を節税目的で売却することもあります。
前項の国土交通省の調査によると、全国での個人による売却理由は、買主または仲介人から売却を希望されたという理由が最も多く、次に生活費に充てるためという理由が多くなっています。
経済状況の変化もあり不動産を売却して、厳しくなった住宅ローンの返済や生活費に充てる人が多いと推測できます。
購入した不動産を手放すのは惜しいですが、メリットも多くある今、売却してしまうことも１つの方法です。
不動産売却の理由別の注意すべき点
不動産売却する理由や状況によって、どのような売却プランを練るべきか、どのようなことに気を付ければよいのか変わってきます。高く売りたいのか、早く売りたいのか、売却の期限はあるのかなど、あらかじめ条件を設定しておくと売却の成功へとつながります。
住み替えによる不動産売却
永住のつもりで購入した不動産もライフスタイルや家族構成の変化によって新しい住まいに住み替えたいと考えるタイミングがあります。今の住まいを売却して、売却代金を頭金として新しい住まいを購入し、今の状況にあった、より快適な暮らしを送くっている人もいます。
買い替えのときは、売却と購入を並行して進めなければいけません。さまざまな手続きがあるため、売却と購入のタイミングが合わないとトラブルに発展する可能性があります。そのためには、事前に不動産売却の流れを理解して、必要な知識や情報を取得する必要があります。それでは、買い替えの理由についてみていきましょう。
・子どもの誕生や成長のため、より広い家に住み替えたい
・通勤や通学に便利な場所に引っ越したい
・より良い住環境に暮らしたい
・マンションから一戸建てに住み替えたい
・老後の生活のために住み替えたい
・以前の住まいに不満があった
買い替えのときは、売却と購入を並行して進めなければいけません。さまざまな手続きがあるため、売却と購入のタイミングが合わないとトラブルに発展する可能性があります。そのためには、事前に不動産売却の流れを理解して、必要な知識や情報を取得する必要があります。それでは、買い替えの理由についてみていきましょう。
・子どもの誕生や成長のため、より広い家に住み替えたい
・通勤や通学に便利な場所に引っ越したい
・より良い住環境に暮らしたい
・マンションから一戸建てに住み替えたい
・老後の生活のために住み替えたい
・以前の住まいに不満があった
相続による不動産売却
不動産売却は、相続される種類によって状況がかわってきます。
土地は用途によって固定資産税額がかわってきます。住宅として使われている土地は、固定資産税が安くなりますが、活用されていない土地は、固定資産税だけでなく、相続税額も高くなります。空き家となった建物は、放置しておくと維持費用がかかるだけでなく思わぬトラブルが起こる可能性があるので、早めの売却も視野にいれましょう。
また、相続税の納税資金が必要だったり、相続人同士で平等に遺産分割する必要があるときにも不動産売却をされます。相続された土地の売却は、不動産登記簿への相続登記が必要なので注意しましょう。土地を売ることができるのは、土地の所有者で、不動産登記簿に記載されている人だけになります。
土地は用途によって固定資産税額がかわってきます。住宅として使われている土地は、固定資産税が安くなりますが、活用されていない土地は、固定資産税だけでなく、相続税額も高くなります。空き家となった建物は、放置しておくと維持費用がかかるだけでなく思わぬトラブルが起こる可能性があるので、早めの売却も視野にいれましょう。
また、相続税の納税資金が必要だったり、相続人同士で平等に遺産分割する必要があるときにも不動産売却をされます。相続された土地の売却は、不動産登記簿への相続登記が必要なので注意しましょう。土地を売ることができるのは、土地の所有者で、不動産登記簿に記載されている人だけになります。
転勤による不動産売却
転職や転勤をきっかけに不動産売却をする人は、他の理由に比べて売却を急ぐ傾向があります。
戻ってくる可能性があるかどうかによって、賃貸にだすか、売却するか判断することになります。家族の転校手続きや仕事の引き継ぎなど、さまざまな手続きと売却活動を同時にすすめないといけないので、段取り良く売却のサポートをしてくれる不動産会社に相談する必要があります。
売却の期限を伝えて、スムーズに新しい拠点に移れるようにしましょう。
戻ってくる可能性があるかどうかによって、賃貸にだすか、売却するか判断することになります。家族の転校手続きや仕事の引き継ぎなど、さまざまな手続きと売却活動を同時にすすめないといけないので、段取り良く売却のサポートをしてくれる不動産会社に相談する必要があります。
売却の期限を伝えて、スムーズに新しい拠点に移れるようにしましょう。
離婚による不動産売却
離婚が原因で結婚してから取得した不動産を売却するとき、基本的に財産分与の対象となります。
ローン残債を上回る金額で売却できれば、手残りを分配することで解決できますが、ローン残高を下回る売却金額では預貯金などから切り崩して返済しないと売却ができません。
まずは売却でローンが返済できるかどうか査定をしてみましょう。ペアローンを組んでいた場合は、離婚後の債務負担を調整する必要があるので注意しましょう。
ローン残債を上回る金額で売却できれば、手残りを分配することで解決できますが、ローン残高を下回る売却金額では預貯金などから切り崩して返済しないと売却ができません。
まずは売却でローンが返済できるかどうか査定をしてみましょう。ペアローンを組んでいた場合は、離婚後の債務負担を調整する必要があるので注意しましょう。
生活費の改善による不動産売却
生活資金の工面や住宅ローンの返済が厳しくなったことで、できるだけ早く不動産を現金化したいときは、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。
一般的な仲介による不動産取引では早くて3カ月、買い手がみつからなければ半年以上もかかってしまいますが、不動産会社の買取であれば1週間ほどで契約が行われ、早期に売却できるメリットがあります。
ただし、買取価格は市場価格より低くなってしまうので注意が必要です。ローンの滞納を重ねてしまうと競売にかけられてしまうので、早い段階で売却の判断をするほうが高く売れる可能性が高まります。
ローン残債がある不動産を売るとき、売却金でローンを完済することが条件となりますが、金融機関との交渉の上で、任意売却という手段がとれる場合があります。
また、いったん不動産会社に買い取ってもらった不動産に、賃料を払って住み続けることができるリースバックという方法もあります。
それぞれメリットとデメリットはありますが、事情によっては仲介による売却以外の方法も視野にいれると良いでしょう。
一般的な仲介による不動産取引では早くて3カ月、買い手がみつからなければ半年以上もかかってしまいますが、不動産会社の買取であれば1週間ほどで契約が行われ、早期に売却できるメリットがあります。
ただし、買取価格は市場価格より低くなってしまうので注意が必要です。ローンの滞納を重ねてしまうと競売にかけられてしまうので、早い段階で売却の判断をするほうが高く売れる可能性が高まります。
ローン残債がある不動産を売るとき、売却金でローンを完済することが条件となりますが、金融機関との交渉の上で、任意売却という手段がとれる場合があります。
また、いったん不動産会社に買い取ってもらった不動産に、賃料を払って住み続けることができるリースバックという方法もあります。
それぞれメリットとデメリットはありますが、事情によっては仲介による売却以外の方法も視野にいれると良いでしょう。
不動産売却のメリット
売却するメリットを整理してみましょう。整理することで売却理由も明確になってきます。
現金化で効率的な資産運用ができる
不動産売却の最大のメリットは、不動産を現金化できることです。活用していない不動産を現金化することで効率的な資産運用をすることができます。
運用方法は人それぞれ異なりますが、不動産に関しては、ローンを繰り上げ完済したり、売却代金を新たな不動産の購入資金にまわしたりすることができます。
運用方法は人それぞれ異なりますが、不動産に関しては、ローンを繰り上げ完済したり、売却代金を新たな不動産の購入資金にまわしたりすることができます。
維持費がかからない
建物は経年劣化するので、定期的にメンテナンスが必要です。活用していない建物であっても、年数が経つと劣化していきます。建物は築年数が経てば経つほど、修繕箇所が多くなり費用がかかってしまいます。
また、マンションは管理費や修繕積立金がかかっています。物件によっては、高額な場合もあるので注意が必要です。建物を売却すると維持費の必要がなくなるので、その分の負担が軽減されます。
また、マンションは管理費や修繕積立金がかかっています。物件によっては、高額な場合もあるので注意が必要です。建物を売却すると維持費の必要がなくなるので、その分の負担が軽減されます。
お金が戻ってくる
加入している火災保険を解約することでお金が戻ってきたり、売却代金で住宅ローンを完済するとローン借入時に支払った保証料が銀行から返却されたりします。
税金が軽減される
不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかっています。売却することで税金の負担がなくなります。
不動産売却のデメリット
メリットをふまえて、デメリットを考えることで間違えがない売却プランをたてることができます。
売却物件を再購入することは難しい
一度売却してしまうと再度同じ物件を購入することは難しいです。
売却後、売却物件に賃借して住み続けることで将来的に買い戻す「リースバック」というかたちもありますが、買い戻し金額などの条件にもよるので基本的にはできないと考えておく方がよいでしょう。
後悔しないように売却プランを考えましょう。
売却後、売却物件に賃借して住み続けることで将来的に買い戻す「リースバック」というかたちもありますが、買い戻し金額などの条件にもよるので基本的にはできないと考えておく方がよいでしょう。
後悔しないように売却プランを考えましょう。
諸費用がかかる
売却には譲渡所得税や仲介手数料、登記費用、測量費、立退費用などの諸費用がかかります。売却価格から諸費用を差引いた価格が、手取金額となります。
売却に時間がかかる
不動産売却は、不動産会社に売却の相談をしてから、引き渡すまで査定や契約の手続きが必要です。
また、販売活動では売却希望金額が高いときには時間がかかってしまうこともあるので、不動産会社と入念な売却プランの打ち合わせが必要です。
また、販売活動では売却希望金額が高いときには時間がかかってしまうこともあるので、不動産会社と入念な売却プランの打ち合わせが必要です。
不動産売却のリスク
不動産売却でのリスクをあげるとすると、売却のタイミングにより成約金額がかわることです。
住居であれば、新学期を迎える前の２、３月は需要が旺盛で強気な価格でも売れることもあります。
また、不動産会社によっても査定金額が異なることもあります。そのため査定の依頼をする不動産会社を見極め、売却のタイミングを相談して決めることが大切です。
買い替えのとき、先に売却をするのか、先に購入をするのかも検討が必要です。売却プランひとつで成約につながるか決まるので、信頼できる不動産会社と入念に打合せをして売却プランを練るようにしましょう。
まとめ
不動産売却は、高額な買い物なので売却も購入も慎重になるものです。トラブル無く、より良い条件で売却をするためにも、ある程度の知識を身に付けて、メリット・デメリットを正確に把握することが大切です。売却理由や条件などを考慮した上で、どのように売却していくかプランを決定していきましょう。プランを検討するには、専門的な知識やノウハウをもつ専門スタッフに相談するのがおすすめです。まだ売却を決めていなくてもまずは、不動産会社に相談することからはじめてみましょう。
「エル・アンド・クリエイション株式会社」では、査定を無料で承っています。お客さまのご事情に応じた最適なご提案をさせていただきますので、お気軽にお問合せください。
【監修者】エル・アンド・クリエイション株式会社 代表取締役 吉永邦昭
大手不動産ディベロッパーで、用地開発や取得から販売まで一連の業務に携わり、
建築設計業では意匠設計、大手ゼネコンの現場で建築設計の両面から設計に関わる。
2019年に会社設立して、東京と大阪オフィスにて全国の不動産の取り扱いをしている。
【保有資格】宅地建物取引士 ファイナンシャルプランニング技能士
相続診断士 空き家活用士 競売不動産取扱主任者 カラーコーディネーター